שמאות מקרקעין ומתודולוגיות שומה

לשמאות מקרקעין יש השפעה גדולה על התנהלות שוק הנדל"ן בישראל ובכל מקום אחר בעולם. שמאי מקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד שמוסמך במלאכה החשובה של הערכת שווי נכסים מכל הסוגים ובכל המצבים.

השווי שהוא קובע בכל מצב נתון יכול להשפיע על קיומן של עסקאות גדולות, תוצאות של הליכים משפטיים או יציאה לדרך של פרויקטי נדל"ן שהערכת השווי של המרכיבים שלהם הוכיחה את כדאיותם הכלכלית.

הערכת שווי של נכס דורשת הבנה עמוקה של האלמנטים הרבים שמרכיבים ביחד את ערכו: מיקום הנכס, סביבתו בהווה ובעתיד, שיטת הבניה, תקני הבניה, מצב המבנה ומצב פנים הנכס, פונקציונאליות ועוד פרמטרים רבים נוספים. בשל כך, אף דירה או בית לא יהיו זהים לחלוטין לנכס מקביל וההערכה צריכה להיות מאוד ספציפית. יחד עם זאת, חלק מהותי בהערכה נשען על מחירים של דירות מקבילות, כך ששמאי המקרקעין צריך להכיר גם את הלכי השוק בכל שכונה וישוב ולהעריך שווי באופן יחסי לסביבת הנדל"ן.

חשיבותו של שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין יכול לעבוד באופן פרטי, בין היתר כנותן שירותים לבעלי דירות פרטיות או כשכיר עבור חברת ביטוח, בנק, חברת בניה או הרשות המקומית. שמאות מקרקעין כוללת את כל טווח פעילות הנדל"ן: מרמת המגרש, למשל במתן הערכה למענקי איזון לבעלים משותפים במגרש שעבר רפורמציה או שינוי ייעוד, דרך רמת המחיר שבעל דירה יכול לדרוש על הנכס שלו ועד להערכות שווי גדולות על פרויקטי נדל"ן חשובים – חלקן הערכות בדיעבד על שווי הנכסים שעוד לא נבנו. תפקיד נפוץ של שמאי המקרקעין הוא במתן הערכת שווי עדכנית ומדויקת לבנק לקראת מתן משכנתא ללקוח – שעה שהנכס שהמשכנתא נלקחה עבורו משועבד לבנק כעירבון.

מתודולוגיות שומה

על פי המודל האמריקאי של ניהול פיננסי, המקובל בארץ ובמקומות רבים בעולם, גם הערכת שווי נכסים מתבצעת על פי 3 גישות מרכזיות:

• גישת ההשוואה - הערכת שווי נכס על פי גישת ההשוואה שמה במוקד ההערכה את ההשוואה לנכסים מקבילים – בעלי מאפיינים דומים, באזורים דומים וכדומה. הגישה הזאת נפוצה מאוד בעולם הנדל"ן הפרטי, שבו , כידוע, מחירי הדירות מאוד מושפעים מהלך הרוח בשוק ויש שאיפה לישר קו ברמת המחיר עם דירות ובתים מקבילים בערכם המוערך.
• הגישה הכלכלית - מתאימה בעיקר לבניינים רבי קומות או בנייני משרדים שבהם על פי רוב יש בעלים אחד או קבוצת בעלים על המבנה כולו ופוטנציאל כלכלי גדול להשכרת המרחבים בו. הערכת שווי הנכס במקרים האלה, תיקח בחשבון גם תזרים המזומנים שנכנס מהכנסות שכירות, בהשוואה לשיעור התשואה בנכסים מקבילים בענף.
• גישת העלות - לגישת העלות התייחסות רדוקטיבית מעט לשווי נדל"ן והיא מתאימה פעמים רבות לנכסים שלא מניבים הרבה. הערכת השווי תתבסס במקרים האלה על שווי עדכני של הקרקע ושווי המבנה שעליו, פחות הפחת שנוצר עם השנים או בעקבות שינויים סביבתיים.

אודות מחבר המאמר

המאמר הזה נכתב על ידי Servula – הפלטפורמה האולטימטיבית למקדמי אתרים. אנחנו כותבים תוכן איכותי וייחודי, מפיצים אותו באתרי מאמרים ולבסוף מחזקים אותו עם סימניות חברתיות (וזה רק דוגמא לשירות אחד). הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו לעדכונים על שירותים חדשים או צרו עימנו קשר.