האם לחתום על זיכרון דברים?

על פי דיני החוזים הנהוגים במדינת ישראל, כותרת המסמך אינה מלמדת בהכרח על מהות המסמך, לכן, אין בכך שהמסמך נושא את הכותרת "זיכרון דברים" כדי להכריע מה תוקפו של המסמך.

כדי שהמסמך יהיה מחייב יש לבחון האם המסמך מלמד על גמירות דעתם של הצדדים לכרות חוזה מחייב, קרי, האם תוכן המסמך והתנהגות הצדדים מלמדת שכוונת הצדדים הייתה שהסכם זה יחייב אותם לכל דבר וענין.

יש לבחון גם האם נכללים בו מספיק פרטים על העסקה כדי שניתן יהיה לומר שהעסקה הושלמה.

לפי האמור, אם חתמתם על זיכרון דברים בטרם בדקתם את טיב הנכס מבחינה משפטית ותכנונית, ייתכן שאתם מחויבים לעסקה שלאחר בדיקות עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין יתברר שלנכס יש מגבלות רישומיות ו/ או בעיות תכנוניות שבגינם ערך הנכס נמוך בהרבה ממה שחשבתם.

לפעמים ישנן 2 דירות זהות באותו בניין ובאותה קומה אך עקב עבירות תכנוניות שנעברו בבניית אחת הדירות ערכה נמוך בהרבה מהדירה השנייה שנבנתה כדין.

כמו כן עלולים להיות עיקולים על הנכס, חובות של בעל הנכס, הכוללים שיעבוד הנכס, וכן בעיות אחרות.

מצד המוכר, הסיכון העיקרי הוא שלאחר החתימה על זיכרון דברים מחייב יתברר למוכר שהעסקה תחייב אותו במס שבח בסכום מאוד גבוה, כאשר אילו היה ממתין עם המכירה זמן מסוים ו/או היה עושה פעולה מסוימת, הוא היה זכאי לפטור ממס.

אם עומדת לפניכם עסקה מאוד משתלמת ונראה לכם שקיים חשש שעד סיום הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אתם עלולים לפספס את העסקה, אפשר שעו"ד המתמחה בענייני מקרקעין ימליץ לחתום על זיכרון דברים מסויג. כלומר, הצדדים יפרטו בהסכם את הסיכומים בניהם באופן ברור ובלתי משתמע לשני פנים, עו"ד יבדוק שהנוסח תקין משפטית ויכניס לזיכרון הדברים את הסייגים שבהתקיים אחד מהם העסקה תהיה בטלה.

לחתימה על זיכרון דברים מחייב יש גם משמעות מצד החובה להצהיר על העסקה לרשויות המס ועל כן מיד לאחר החתימה על זיכרון דברים יש לעדכן את עורך הדין בכדי שהעו"ד ידאג שלא יעבור הזמן לדיווח על העסקה לרשויות המס .איחור בהצהרה לרשויות המס יכול להוביל לחיובים כספיים נוספים שהינם מיותרים.

 

 

• הבהרה משפטית: מטרת המאמר היא להעניק דגשים בענף משפטי אך אין מטרתו להבטיח כיסוי כל העניינים שבנושא הנדון וכן אין מטרתו לרדת לכל פרטי הפרטים בעניינים שנדונים במאמר. לכן המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. משרד עו"ד ציון נחום אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע.

 

למאמרים נוספים והתייעצות www.zionnahum,com

אודות מחבר המאמר

עו"ד ציון נחום