קללת הריבית הקבועה הצמודה למדד

מגוון מסלולי המשכנתא המוצעים בשנים האחרונות הם ללא ספק מבלבלים ולעיתים לא ברורים. חלק מהם נשמעים כמעט זהים אחד לשני חוץ ממילה או שתיים שלהן עלולה להיות משמעות מרחיקת לכת. לדוגמה, כאשר מתחילים לדבר עם הלווה על ריביות ועוגנים, פתאום הוא מגלה שיש גם את עניין המדד ואפילו הריבית הקבועה היא לא ממש קבועה... ואכן, מסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד היה בעבר פופולארי למדי, בתקופות בהן האינפלציה הייתה נמוכה, אבל היום הוא טומן בחובו סיכונים לא קטנים שהופכים אותו למסלול הרבה פחות אטרקטיבי.

נתחיל דווקא עם הריבית הקבועה : מכיוון שמדובר בריבית משכנתאות קבועה, הרי שריבית ההתחלתית במסלול היא גבוהה יותר מאשר במסלולי הריבית המשתנה. מכיוון שבנק ישראל לא מאפשר לקחת ריבית משתנה עבור יותר מ - 33% מערך המשכנתא, הרי שמרבית הלווים החדשים נאלצים לקחת את רוב המשכנתא בריבית קבועה גם אם יש להם מספיק רזרבות כלכליות לעמוד בתנאים המשתנים של השוק.

ואפילו אם נניח שהלווה עבר את מכשול הריבית ההתחלתית והצליח להשיג ריבית סבירה, כעבור שנה או שנתיים הוא מגלה שההחזר החודשי שלו קפץ בכמה עשרות אם לא מאות שקלים. כיצד זה יכול להיות, הרי מדובר במסלול ריבית "קבועה"?! וובכן, הריבית אמנם קבועה, אבל יש את הדבר הקטן הזה שנקרא מדד, והמדד ממש לא עוצר באדום בשנים האחרונות : רק בשנה האחרונה הוא קפץ בקצת יותר משני אחוזים. כאשר מדובר בהלוואה של כמה מאות אלפי שקלים, הרי שכל אחוז בעצמו מתבטא בכמה מאות שקלים, ומכן העלייה בהחזר החודשי. למרבה האירוניה, אחת הסיבות לעליית המדד היא עליית מחירי הדירות...

בסופו של דבר, היתרון היחסי של ריבית ראשונית נמוכה יותר לעומת המסלול שאינו צמוד למדד, מתבטל, ומי שבוחר במסלול זה מוצא את עצמו לעיתים לוקח סיכון מיותר שהיה יכול להימנע ממנו מראש.  בנוסף לכך, מכיוון שמדובר בריבית קבועה והפער מול הריבית במשק עלול לגדול, מי שרוצה למחזר את המשכנתא למסלול נוח יותר ,עלול לגלות שבנוסף לכל זאת,  הוא צריך לשלם עמלת פירעון גבוהה (למרות שלאחר המגבלות החדשות של בנק ישראל, הדבר תקף לרוב המסלולים).

לסיכום, כיום מומלץ להימנע ממסלולים הצמודים למדד, ובכלל זאת, גם מסלול הריבית הקבועה הצמודה אליו. המצב הכלכלי כיום בשוק לא ברור והצפי הוא שגם אם בנק ישראל יצליח לשמור על יעדי האינפלציה שקבע לעצמו בשנים האחרונות, הרי שהמדד עדיין יעלה בקרוב לשני אחוזים או אפילו יותר מכך כל שנה. במילים אחרות, עדיף להשקיע במסלולים צמודי מדד כאשר מדובר בחסכונות, אך לא כאשר מדובר בהלוואות והתחייבויות...

אודות מחבר המאמר

מאיר וידר,

מנכ"ל וידר משכנתאות