הקשר בין מגבלות בנק ישראל על המשכנתא ועליית מחירי השכירות

התאחדות בוני הארץ (שהיא למעשה לשעבר התאחדות הקבלנים) בדקה ומצאה כי ישנו קשר ישיר בין המגבלות של בנק ישראל על שוק המשכנתאות ובין עליית מחירי השכירות. באיגוד מסכמים כי השינוי הממוצע בכל רבעון שלאחר השינויים האלו, גבוהים ב – 30% משיעורי השינוי הממוצעים לאורך כל התקופה.

בסך הכול מדובר על ארבעה צעדים שונים : כך למשל,  במאי 2010 ניתנה הוראה לבצע הפרשה נוספת לחובות מסופקים למשכנתאות שאחוז המימון שלהם גבוה מ – 60%, ואילו במאי 2011 נקבע כי שעור הריבית המשתנה לא יוכל לעלות על שליש מגודל ההלוואה כולה. בכל אחת מנקודת השינוי האלו, ניתן לראות קפיצה חדה יחסית במחירי השכירות המתבססים על נתונים שהתקבלו ישירות מן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

ההסבר לעליית דמי השכירות הוא פשוט למדי : כאשר בנק ישראל מגביל את שוק המשכנתאות, הוא מקשה עוד יותר על זוגות צעירים וכאלו שאינם בעלי אמצעים ליטול משכנתא, ולמעשה הם עוברים לשוק הדיור בשכירות. כאשר הביקוש למגורים בשכירות עולה, כך גם בעלי הדירות מעלים את המחירים.

למעשה, באופן כללי, ניתן להגיד כי כל פעם שבנק ישראל מגביל עוד יותר את שוק המשכנתאות, אלו שנפגעים בצורה החדה ביותר הם הצעירים, וזאת משום שבעלי האמצעים מסוגלים לספוג את המגבלות החדשות של בנק ישראל גם כאשר אלו פועלים לרעתם (לדוגמה, לאחרונה הגביל בנק ישראל את המימון המקסימאלי לדירות להשקעה ל – 50%).

עליית מחירי השכירות היא מצב מסוכן לצעירים

כפועל יוצא מכך, ככל שיותר ויותר זוגות צעירים יעברו לשוק השכירות והמחירים ימשיכו לעלות, כך חלום קניית הדירה ימשיך להתרחק מהם והסכום העודף אותו יצליחו לחסוך יקטן (כלומר, דמי השכירות הממוצעים יתקרבו להחזר החודשי הממוצע על המשכנתא). צעדים אלו בוודאי לא יוסיפו לביטחון הכלכלי העתידי שלהם.

אין ספק כי הכוונות של בנק ישראל הן טובות ובסך הכול הוא מנסה לצנן את שוק הדיור ולהימנע מבועת נדל"ן כפי שהתרחשה בארצות הברית במשבר הסאב פריים, אך לעיתים נראה כי הצעדים הללו נעשים בצורה אגרסיבית ותכופה מדי ומשיגים בדיוק את המטרה ההפוכה. טוב היה אם בבנק ישראל היו מנסים ומוצאים את דרך האמצע אשר עדיין תאפשר לצעירים לקחת משכנתאות, אולי בצורת הקלת הקריטריונים לזכאי דיור בחסות המדינה.

אודות מחבר המאמר

מאיר וידר,

מנכ"ל וידר משכנתאות