אתר מאמרים
מעגל הכותבים
אתר מאמרים קהילתי
שלום אורח!

מאמרים » בית, צרכנות ושיפוצים » באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה

באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה

מחבר המאמר: אריה ניר
פורסם בקטגוריה: בית, צרכנות ושיפוצים
המאמר נקרא 377 פעמים
תאריך פרסום: 30.11.11
גרסת הדפסה | 0 תגובות
שיתוף מאמר זה שיתוף מאמר זה


 

 

 

באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה?

 

         בגיליון מס' 7, לפני כשנתיים וחצי, המלצתי בחום להשקיע – גם בקריות – בדירות קטנות ובינוניות (1 עד 3 חדרים), שבהן התשואה בגין השכרה היא גבוהה יחסית (בתקופה דאז 1-5/2009 נעה בין 8.8% על 1 חדר לבין 7.2% על 3 חדרים). ב"גדול" המלצה זו עומדת בעינה, אפילו אם אחוזי התשואה קטנו (אנא זיכרו כי חלופת הריבית הבנקאית דהיום קטנה מ-4%).

         הפעם דגמתי את הדירות לפי 4 קטיגוריות של מס' החדרים, כך: 1-1.5 ח';  2-2.5 ח';

3-3.5 ח'; 4-4.5 ח' – בשכונות השונות של שלוש קריותינו ה"ה: ק. חיים, ק. מוצקין, ק. ביאליק.  הנתונים נלקחו לגבי תקופת החודש שבין 27.10.2011 עד 28.11.2011 (עונתית זה נחשב חודש מתון, אחרי תקופת הקיץ). הדגימה נעשתה מתוך 2 אתרי האינטרנט המובילים בשנים האחרונות – "יד 2" ו-"winwin".  אציין באופן כללי כי המחירים שנקובים באתרים הנ"ל הינם בד"כ מחירים התחלתיים מ"הרהורי ראשם וליבם" של המוכרים/המשכירים – לא המחירים הריאליים שנקבעים בתום המו"מ בין הצדדים.

         הבה נראה תחילה על אלו שכונות אנו מדברים:-

                   קרית חיים               קרית מוצקין                      קרית ביאליק

                   מזרחית                    ותיקה                               דרום

                   מערבית                   מרכז                                כפר

                   בן-צבי/צייטלין          פנטגון                               מרכז

                   שד' דגניה                בנה ביתך                          סביניה*)

                                                צפון                                 קריון

                                                צעירה**)                         רקפות

                                                קדיש לוז***)                    אפק

                                                דרך עכו                            צור שלום

                                                חשמונאים

         הערות:   *) כולל גם קרית שמריהו.

                      **) כולל גם נווה גנים.

                    ***) הרחובות בן צבי/צייטלין, שד' דגניה (בק. חיים); קדיש לוז, דרך עכו,

                             חשמונאים (בק. מוצקין) – הינם רחובות ארוכים/גדולים/מאוכלסים, ולכן

                             נדגמו כאן כשכונות בפני עצמן.

         הנה טבלת המימצאים שהעליתי: ב-3 הקריות שלנו יש איפוא 21 שכונות (כולל הרחובות ה"גדולים"). לכל שכונה מופיעות 4 הקטיגוריות עפ"י מספר החדרים לעיל. המחירים המצויינים בטבלה – הן למכירה והן להשכרה – הינם מחירים ממוצעים בש"ח, כאשר בסוגריים הצמודים לכל מחיר מופיע מספר הדירות שנדגמו באותה קטגוריה (סה"כ נמנו בדגימה 393 דירות למכירה ו-310 דירות להשכרה) :-

 

                    מחיר          שכ"ד       תשואה

                           מכירה         חודשי      שנתית

1.קרית חיים מזרחית

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'     -.575,000(1)  -.2430(8)     5.07%

     *3-3.5 ח'     -.625,000(6)  -.2585(10)    4.96%

     *4-4.5 ח'     -.865,000(35) -.3170(7)     4.39%

2.קרית חיים מערבית

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.370,000(5)  -.1920(5)     6.22%

     *3-3.5 ח'     -.485,000(13) -.2075(18)    5.13%

     *4-4.5 ח'     -.680,000(8)  -.2750(2)     4.85%

3.קרית חיים מזרחית-בן-צבי/צייטלין

     *1-1.5 ח'               -             -           -

     *2-2.5 ח'               -         -.1735(2)       -

     *3-3.5 ח'          -.410,000(8)   -.1920(5)     5.61%

     *4-4.5 ח'          -.695,000(1)       -           -

4.קרית חיים מערבית – שד' דגניה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.410,000(8)  -.1770(15)    5.18%

     *3-3.5 ח'     -.465,000(15) -.2035(11)    5.25%

     *4-4.5 ח'          -            -           -

5.מוצקין הותיקה

     *1-1.5 ח'     -.285,000(5)  -.1420(8)     5.97%

     *2-2.5 ח'          -        -.2120(7)       -

     *3-3.5 ח'     -.710,000(11) -.2980(10)    5.03%

     *4-4.5 ח'     -.955,000(23) -.3100(12)    3.89%

6.מוצקין מרכז

     *1-1.5 ח'          -        -.1450(1)       -

     *2-2.5 ח'     -.455,000(4)  -.1970(16)    5.19%

     *3-3.5 ח'     -.745,000(19) -.2350(21)    3.78%

     *4-4.5 ח'     -.805,000(15) -.3070(7)     4.57%

7.מוצקין פנטגון

     *1-1.5 ח'     -.240,000(1)  -.1500(1)    7.50%(?)

     *2-2.5 ח'     -.480,000(2)  -.2080(11)    5.20%

     *3-3.5 ח'     -.445,000(3)       -           -

     *4-4.5 ח'     -.900,000(1)       -           -      

8.מוצקין בנה-ביתך

     (לא היו כלל דירות למכירה/להשכרה בשכונה זו).

9.מוצקין צפון

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'          -             -           -

     *4-4.5 ח'     -.845,000(5)  -.3360(5)     4.77%

10.מוצקין צעירה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.850,000(5)  -.3050(1)     4.30%

     *4-4.5 ח'     -.1,015,000(20)-.3630(6)    4.29%

 

 

 

 

 

 

 

 

                        מחיר         שכ"ד       תשואה

                        מכירה        חודשי      שנתית

11.מוצקין – קדיש לוז   

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.1850(1)       -

     *3-3.5 ח'     -.510,000(10) -.2060(5)     4.84%

     *4-4.5 ח'     -.735,000(5)  -.2785(3)     4.54%

12.מוצקין – דרך עכו

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.2025(4)        -

     *3-3.5 ח'     -.470,000(10) -.2360(4)     6.02%

     *4-4.5 ח'          -        -.3025(4)       -

13.מוצקין – חשמונאים

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.630,000(14) -.2425(4)     4.61%

     *4-4.5 ח'     -.990,000(8)       -           -

14.ביאליק דרום

     *1-1.5 ח'          -        -.1500(2)       -

     *2-2.5 ח'     -.365,000(3)  -.1835(7)     6.03%

     *3-3.5 ח'     -.615,000(4)  -.2280(7)     4.44%

     *4-4.5 ח'     -.585,000(5)       -           -

15.ביאליק כפר

     *1-1.5             -         -.2500(2)      -

     *2-2.5             -         -.1600(1)       -

     *3-3.5             -         -.2600(1)       -

     *4-4.5             -             -           -

16.ביאליק מרכז

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.2450(2)        -

     *3-3.5 ח'     -.585,000(6)  -.2630(6)     5.39%

     *4-4.5 ח'     -.920,000(5)  -.2700(1)     3.52%

17.ביאליק סביניה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.530,000(2)  -.2240(13)    5.07%

     *3-3.5 ח'     -.640,000(36) -.2640(21)    4.95%

     *4-4.5 ח'     -.805,000(33) -.2685(3)     4.00%

18.ביאליק קריון

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.985,000(1)  -.3360(3)     4.09%

     *4-4.5 ח'     -.1,135,000(6)     -           -

19.ביאליק רקפות

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.830,000(2)       -           -

     *4-4.5 ח'     -.1,315,000(6)-.4500(1)     4.10%

20.ביאליק אפק

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.1900(1)       -

     *3-3.5 ח'     -.585,000(3)  -.2200(2)     4.51%

     *4-4.5 ח'     -.585,000(1)      -           -

21.ביאליק צור שלום

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.325,000(3)  -.1430(3)     5.28%

     *3-3.5 ח'     -.440,000(11) -.1985(17)    5.41%       

     *4-4.5 ח'     -.755,000(5)  -.2685(3)     4.26%                                                       

ניתוח המימצאים בטבלה

 

1.     התשובה לשאלתנו בכותרת המאמר מיהי השכונה "המניבה ביותר" – ממש הפתיעה אותי: ובכן, קרית חיים מערבית (לא שד' דגניה) היא המובילה (!) – עם תשואה שנתית של 6.22% בקטגוריית ה-2-2.5 חדרים.  האמת שחשבתי כי השכונה הותיקה בק. מוצקין היא זו שתוביל – אך זה לא קרה ("רק" 5.97% בקטגוריית ה-1-1.5 חדרים).

2.     המגמה הכוללת של תשואה שנתית בגין השכרת דירות בקריות נעה סביב ה-5%: בתוך 21  השכונות שבטבלה היו סה"כ 37 מקרים בהם יכולתי לחשב את התשואה: מתוכם 17 מקרים היו מעל 5%; 17 מקרים נוספים היו בין 4-5%; רק 3 מקרים היו פחות מ-4%.  זה בהחלט מימצא חיובי כשלעצמו.

    (להבנת המדובר, מקרים שלא חושבו הם כאשר בקטגוריה מסויימת לא היו כלל דירות

      למכירה ו/או להשכרה. למשל, קטגוריית 1-1.5 ח' ברוב השכונות לא חושבה כיוון    

       שאין כמעט להשיג דירות כאלו בקריות).

3.     מגמה נוספת עליה אפשר להצביע עפ"י מימצאי הטבלה (וזה לא חדש לנו): ככל שמספר החדרים עולה, כך התשואה יורדת.  בדגימה שלנו קטגוריות 1-1.5 ח' ו-2-2.5 ח' נמצאות על תשואה סביב ה-5.5% עד 6%; ואילו קטגוריית ה-4-4.5 ח' נמצאת סביב ה-4% עד 4.5%.

4.  כדאי לשים לב למהימנות הנתונים. הכוונה כמה דירות יש בכל קטגוריה. למשל,  

     התשואה  7.50% בקטגוריית  1-1.5 ח' במוצקין פנטגון (שכונה מס' 7 בטבלה) לא  

     צריכה להרשים אותנו: זאת מאחר שבסה"כ יש שם דירה אחת שנמכרה ודירה אחת  

     שהושכרה – בקיצור, אין פה "מספיק בשר"=הנתון הזה לא מספיק מהימן.

     לעומת זאת, התשואה 4.95% בקטגוריית 3-3.5 ח' בביאליק סביניה (שכונה מס' 17)  

     כן תרשים אותנו: יש שם 36 דירות שנמכרו ו-21 דירות שהושכרו – "בשר שמן"

     לכל הדיעות.

 

                                                   להתראות  בגיליון הבא –  אריה.                             

 

                                                                                                                       

 

    נ.ב.  מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם.                                                                               

 

 

 

 

                                                                                                                                                                                

          

 

 

 

 



אודות מחבר המאמר:

אריה ניר

"א.ש.ד דירות בקריות"

דוא"ל: arienir1@gmail.com

אתר: www.eshedirot.co.il



דירוג המאמר: לא דורג עדיין

תגובות למאמר באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה תגובות למאמר באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה

עד כה לא נרשמו כל תגובות למאמר באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה. רוצה להיות הראשון?

הוספת תגובה חדשה


שם מלא:


כתובת דוא"ל:


תוכן התגובה

הקלידו את הקוד שבתמונה

Visual CAPTCHA


מאמרים נוספים בנושא בית, צרכנות ושיפוצים

חיפוי על ידי פרגולות אלומיניום
בניין שקט – מדוע זה כל כך חשוב
בדק בית - חברת בדק בית
שמאות מקרקעין במהלך בדק בית
בדק בית - איתור כל בעיה
בדק בית - ליקויים
בדק בית – החשיבות
בדק בית ומצב הנכס
בדק בית ומצב הדירה
מהו בדק בית?
בדק בית - הבדיקות המיוחדות
בדק בית- שלב אחר שלב
בדק בית והסיוע המשפטי
דודי שמש וחשמל לחימום המים
כלוב הטסה – חינוך ואילוף

הנך נמצא כאן: באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה.

פרסם את מאמריך באתר! פרסם את מאמריך באתר!
תהנה מחשיפה מקצועית בחינם ואפשר לאלפי גולשים פוטנציאליים להיחשף לדעותיך.
פרסם מאמר.