אבי גולדנברג בסקירת מקורות המימון בשוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן מאופיין בהיבט הפיננסי ב-3 מאפיינים:

שוק הנדל"ן במהותו צורך סכומים גדולים מאוד של מימון והון.

הרכב המימון יכלול בדרך כלל מימון בנקאי בשיעור של כ 70% במיזמי מגורים וכ 80% לנכסים מניבים.מרבית הגופים היזמיים ובעלי נכסים פועלים במחסור תמידי של הון עצמי ולעולם ינסו למנפו ככל הניתן.

במרבית שווקי הנדל"ן בארה"ב, במזרח ובאירופה קיים מגוון רחב של גורמים ומכשירי מימון חוץ בנקאיים המספקים מקורות משלימים לצרכי ההון העצמי יקר הערך.

ההזדמנות וצרכי השוקבישראל, המהווה שוק קטן בסופו של דבר, אפשר לתאר את מפת הגורמים הפועלים ואת מקורות המימון שלרשותם בתחום הנכסים המניבים כדלקמן:

בעלי נכסים לשימוש עצמי - מגייסים את ההון הנדרש שהוא בעיקר הון עצמי של הבעלים, המאפיין אותם שהם סובלים ממחסור קבוע במקורות הון עצמי.

משקיעים מוסדיים (ביטוח, קרנות פנסיה וגמל) - מגייסות את ההון הנדרש באמצעות הצבר כספי העמיתים/מפקידים המממן בד"כ את כל ההשקעה ללא מינוף בנקאי.

חברות ציבוריות ייזמיות העוסקות בהקמת נכסים - חברות אלו מגייסות את ההון הנדרש בעיקר ע"י הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להשקעה בנכסים. הקשיים אופיניים בגיוס הון עצמי לחברות אלו הם כפיפות לדירוג והערכת סיכונים של הקמת הנכסים ושיעור השכרה מוקדמת של הנכס.

חברות ציבוריות להשקעה בנכסים מניבים - פועלות באמצעות גיוס הון בעיקר ע"י הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להשקעה בנכסים. לחברות אלו בדרך כלל אין בעיות בגיוס וגיוס ההון העצמי מתבצע בכפוף לנושאי דירוג ומגבלות לווה בודד.

חברות ייזום והשקעה פרטיות - מגייסות את ההון העצמי הנדרש בעיקר באמצעות ההון העצמי של הבעלים, שותפויות עסקיות ובנוסף אשראי חוץ בנקאי ממוסדיים הניתן באופן מועט.

המשמעויות העיקריות הן  שבעלי הנכסים הפרטיים וסקטור חברות ההשקעה הפרטיות המבקשות לעסוק בפיתוח ו/או רכישת נכסים מניבים סובלים ממחסור קבוע במקורות להון עצמי. לכן אחת התוצאות היא שמרביתם נאלצים למכור נכסים לאותה קבוצה קטנה של חברות ציבוריות ומוסדיים.  

בברכה,אבי גולדנברג 0544650999

אבי גולדנברג נציג חברת מזפרו העוסקת בתחום של  מימון חוץ בנקאי ומימון נדל"ן.