חשיבות יכולת ההשכרה בהשקעות נדל"ן

בביצוע השקעות נדל"ן מניבות הרעיון העומד מאחורי הרווח הצפוי הוא:

·         קנייה בזול ומכירה ביוקר – תשואה המתקבלת לאחר תקופה כתוצאה מפערי המחירים בין מחיר הקנייה למחיר המכירה

·         השבחת והעלאת ערך הנכס – התשואה המתקבלת היא כתוצאה מפערי המחירים בין מחיר המכירה הצפוי לפני השבחת הנכס באמצעות שיפוצים וערך המכירה בפועל לאחר השבחת נכס הנדל"ן

·         דמי שכירות חודשיים – התשואה המתקבלת מדי חודש בחודשו כתוצאה מהפער בין דמי השכירות אשר מתקבלים מהנכס ודמי אחזקת הנכס.

כאשר השקעות נדל"ן מתבצעות במטרה לרכוש נכס נדל"ן מניב, התשואה הראשונה, הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, הינה תשואה בסיכון גבוה על פי רב, כיוון וזמן המכירה נדחה למועד מאוחר יותר ומחיר המכירה בעת הקנייה אינו אלא בגדר הערכה בלבד, אשר עלולה להשתנות באופן ניכר מפאת משך הזמן העובר בין מועד הקנייה למועד המכירה.

נושא התשואה העולה מהשבחת נכס הנדל"ן הינו נושא אשר אף הוא נמצא בסיכון גבוה, ועל כן לרב נשתדל להמנע ממנו ככל האפשר בהשקעות נדל"ן מניבות המיועדות להשכרה. הסיבה לסיכון היא כי על מנת כי ההשבחה תהיה אפקטיבית למחיר המכירה עליה להתבצע בסמוך למכירה, זמן עתידי לא ידוע בעת הקניה.

למעשה, הנושא היחיד אשר עשוי להיות בסיכון נמוך הינו התשואה המתקבלת כתוצאה מדמי השכירות החודשיים. אמנם, החזרת ערך ההשקעה באופן זה לוקח שנים וההחזר והרווח אינם מיידים, אולם, במידה והדבר נעשה בצורה נכונה, התשואה תספק תזרים מזומנים חיובי מידי חודש מחד, ומאידך תגדיל את התשואה הכוללת אשר מתקבלת מנכס הנדל"ן אשר נרכש.

הבטחת דמי שכירות בהשקעות נדל"ן ויכולת השכרה

נכס נדל"ן אשר נרכש ואינו מושכר אינו תורם לתזרים המזומנים וההכנסות החודשיות, גרוע מכך, נכס נדל"ן העומד כאבן אשר אין לה הופכין הוא מקור להוצאות שוטפות בגין מיסי מדינה, מיסים בינלאומיים, מיסים מקומיים כדוגמת ארנונה, מיסי ועד שכונה במידה ומדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב, דמי אחזקת הנכס וטיפולים שוטפים בו, הוצאות חברת אחזקה, דמי גינון, וכמובן – החזר הלוואת המשכנתא בעבורו. כל כן, לפני ביצוע השקעות נדל"ן מניב יש לודא כי הנכס הינו בעל יכולת השכרה גבוהה. נכס אשר נמצא במקום בו קיימת תעסוקה אשר מאפשרת לאנשים הגרים באיזור לשלם דמי שכירות, נכס אשר נמצא בקרבת אוניברסיטה המזמינה שוכרים כדוגמת חברי סגל, מרצים ואף סטודנטים, נכס הנמצא בשכונה טובה אשר אחוז הפשיעה בה הוא נמוך באופן יחסי ואשר אחוז הבתים האחרים אשר נמצאים בסביבתו מושכרים לטווח ארוך על ידי שוכרים מהימנים – כל אלו מהווים אינדיקציה ליכולת השכירות של נכס הנדל"ן אשר אתם שוקלים להשקיע בו.

אודות מחבר המאמר

יועצת השקעות