חלוקת משכנתא למסלולים ובחירת תמהיל משכנתא בצורה נבונה

התפתחות שוק המשכנתאות בשנים האחרונות הביאה לכך שהלווה הפך לשחקן מתוחכם יותר מכפי שהיה. כיום, לא די לנו בבנק משכנתאות אחד, אלא לפני נטילת המשכנתא אנו משווים בין 3-4 הצעות של בנקים שונים המציעים לנו תמהיל משכנתא שונה ומגוון המורכב ממסלולים שונים. יתרה מכן, האינטרנט מציע אתרים מגוונים, יועצי משכנתאות ודיונים רבים על גבי פורום משכנתא זה או אחר – שגם הם עוזרים לנו להבין כי ניתן להרכיב משכנתא ייחודית המורכבת ממספר מסלולים שונים.

במאמר זה, אנסה לגעת במספר כללים פשוטים שכדאי לעקוב אחרים, וזאת בכדי ליצור תמהיל משכנתא נכון יותר. חשוב לציין כי לכל לווה ולווה צרכים ייחודיים, מצב כלכלי שונה וכן תזרים מזומנים שונה שילווה אותו לאורך תקופת המשכנתא, ולכן אין לראות במאמר זה כייעוץ או כהמלצה להרכב משכנתא ספציפי. פשוט עקבו אחר המאמר כסקירה ונסו כנוטלי משכנתא להבין כיצד המצב הייחודי שלכם משתלב עם האמור.

הצמדה למדד

לפני שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה חשוב להבין כי מדד המחירים לצרכן לאורך זמן צפוי לעלות, שכן יוקר המחייה באופן "נורמאלי" עולה בכ-2-4% בשנה. מעבר לכך, בראייה היסטורית לא כ"כ רחוקה ראינו גם שנים בהם המדד עלה בצורה דו-ספרתית. הצמדה למדד לתקופות של 25 שנה ויותר, בין אם מדובר במסלול בריבית משתנה – בה הריבית נמוכה יותר אך ההצמדה היא עדיין מוחלטת – ובין אם מדובר במסלול של ריבית קבועה, הינה בעייתית. האמור תקף במיוחד אם נחליט למחזר את המשכנתא באמצע תקופת ההלוואה – שכן רק לאחר כמחצית הדרך (במקרה דלעיל כ-12 שנה) נתחיל "לנגוס" מקרן המשכנתא. למעשה, במחצית תקופת ההלוואה קרן המשכנתא נמצאת בשיאה (מאחר ועד עתה שילמנו בעיקר ריבית תודות ללוח שפיצר ובשל ההצמדה שהמשיחה לנפח את הקרן שלנו).

מסלולים לא צמודים

לעומת האמור לעיל, מסלולים לא צמודים למדד ניתן לקחת לתקופות הארוכות ביותר. מסלולים אלו כוללים ריבית פריים או ריבית קבועה לא צמודה, וע"י לקיחתם לתקופות ארוכות אנו (א) מפחיתים את ההחזר החודשי שלנו (ב) מונעים מהקרן במסלולים אלו "להתנפח" כשם שעשוי לקרות במסלול צמוד מדד. אזהרה! לווים רבים נוטים להסתכל בריבית הפריים הנמוכה (יחסית) בשנים האחרונות, ולקחת משכנתא כמעט לחלוטין במסלול זה. חשוב לעשות סימולציות, ולהשוות ריביות בכדי להבין מה יהיה התשלום החודשי שלנו במצבים בהם הפריים גבוה. קיים סיכוי שריבית המשק תחזור במהלך תקופת ההלוואה שלנו לרמות דו ספרתיות אפילו!

השוואת ריבית משכנתא כיום עם הריבית העתידית שעשויה להיות בשוק, ובדיקת התסריטים הללו למספר תמהילים ומשכנתאות שונות – עשוי לגרום לנו להבין כמה נשלם במידה ויתרחשו תמורות מרחיקות לכת בשוק.

שימרו על וודאות מקסימלית (למיטב יכולתכם). החלטות כמו ריבית קבועה צמודת מדד לתקופות של 10-15 שנה, עשויה להתברר כטובה למרות שייתכן ותשלמו ריבית קצת גבוהה ביחס למסלולים האחרים.

כמו כן זיכרו מהו תזרים המזומנים העתידי שלכם. אם ישנה קרן השתלמות שתהיה נזילה תוך 5 שנים, כדאי לתכנן כבר עכשיו על מסלול שניתן יהיה לסלק תוך חמש שנים ולא להיתפס עם מציאות כלכלית לא מוכרת כשהרגע יגיע. הקפידו לשקלל את קרנות ההשתלמות והפנסיה שלכם בתמהיל שאתם בוחרים ולא להיתפס עם משכנתא שכולה צמודת מדד – ואח"כ תצטרכו לשלם קנסות היוון מנופחים כדי לסלק חלק מהמשכנתא.

לסיכום, זכרו שההכנסות שלכם לאורך השנים ככל הנראה יגדלו אך ייתכן וגם התא המשפחתי שלכם ואיתו ההוצאות. לזוגות צעירים ייתכן וכדאי לשקול "משכנתא בקרן שווה" – בה התשלומים בתחילת ההלוואה יהיו גדולים יותר, כמובן במידה ליכולת הכלכלית. הקפידו שלא להקצות יותר משליש ההכנסות לטובת תשלום המשכנתא, ובכל מקרה נסו לבדוק האם יתרת הכנסתכם מספיקה לכם למחייה?! המשכנתא נועדה להביא אתכם קרובים לחלום של הבית המושלם, אבל אם הדבר בא על חשבון איכות חייכם – הרי שייתכן והמהלך איננו כדאי.

אודות מחבר המאמר

כותב המאמר הנו פעיל בפורטל משכנתאות PariPassu | משכנתא מוביל וכן עובד בחברה פיננסית מובילה בשוק ההון. אין לראות בכתוב ייעוץ פיננסי או המלצה לנטילת משכנתא ו/או נכס פיננסי כלשהו.