קניה או השכרה של דירה בירושלים (דירה בירושלים למכירה)?

זוג  צעיר שוכר כיום דירת 3 חדרים בשכונת עיר גנים המתפתחת בירושלים. מחיר השכירות שהזוג משלם הוא שלושת אלפים שקלים בחודש - כאשר מחירה של דירה בירושלים למכירה באיזור זה נע סביב המיליון וחצי שקל. בעל הבית מציע להם  לרכוש את הדירה, האם זה כדאי?

חלק ראשון – השכירות שנשלם כל חודש מול החזר המשכנתא שנשלם לבנק

נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו מהבית) בסך שש מאות אלף שקל, אם כך נצטרך משכנתא של תשע מאות אלף שקל על מנת לרכוש את הדירה – נזכיר כי דירה בירושלים למכירה באיזור זה עולה מיליון וחצי שקל.

נפרוס את המשכנתא ל-30 שנה - כדי שההחזר החודשי של המשכנתא יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו – במיוחד אם אנחנו משפחה צעירה בתחילת דרכה.

ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת של המשכנתא שלנו היא ששה אחוזים. ונקבל כי החזר המשכנתא שנצטרך לשלם בעבור ההלוואה של הבנק, עומד על חמשת אלפים שקלים לחודש.

 *הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי על ידי שימוש במחשבוני משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים של הון עצמי (הכסף שהבאנו מהבית), גובה המשכנתא (כמה הלוואה אנחנו צריכים), הריבית הממוצעת (מה הריבית הכוללת של המשכנתא – מומלץ לקחת ששה אחוזים) ותקופת ההחזר (30 שנה).

האם יש לנו תשובה? לקנות או לשכור את הדירה בירושלים?

נוכל לחשב שנחסוך אלפיים שלקלים בחודש (חמשת אלפים פחות שלושת אלפים) אם נחליט להישאר ולשכור את הדירה, כמובן במידה והשכירות לא היתה משתנה לכל 30 השנים בהם תכננו לקחת את המשכנתא...אך האם זה נכון?

 * הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו לאורך זמן – מאיזו סיבה?  כמות הקרקע היא קבועה וכמות האנשים גדלה עם הזמן. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על דירה בירושלים למכירה – הממוקמת בשכונה מבוקשת בתוך ירושלים.

כעת נחשב את העלייה השנתית במחיר השכירות – אותו סכום שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה. בואו נניח שהעלייה בשכירות היא חמישה אחוזים בלבד לשנה - עלייה מתונה יחסית.

נקבל שהשכירות שלנו בשנה השלושים היא שלוש עשרה אלף שקלים לחודש ובממוצע ייצא שנשלם שכירות של שמונת אלפים שקלים בחודש (13,000+3,000):2=8,000 לכל אחד מהחודשים הבאים במשך שלושים השנים הבאות.

מכאן שאם נבחר להישאר ולשכור את הדירה  מבעל הבית נשלם שכירות של 3,000 שקלים יותר, מאשר תשלום המשכנתא החודשי (5,000 שקל שחישבנו מקודם) אותו נצטרך לשלם לבנק בעבור המשכנתא. 

כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה אם נישאר ונשכיר את הדירה? 3,000*12 חודשים = 36,000 שקלים בשנה * 30 = 1,080,000 שקלים

חלק שני – השקעת הכסף שלנו ברכישת דירה או בתוכנית חיסכון בבנק

נניח והיינו משקיעים את שש מאות אלף השקלים איתם לא קנינו את הדירה בירושלים, למשך שלושים השנים הבאות (תקופת הפריסה של המשכנתא שתכננו לקחת) בתוכנית חיסכון, לשלושים שנה, שמציעה לנו ריבית שנתית של ארבעה אחוזים.

במקרה זה כעבור שלושים שנה, נקבל שני מיליון שקלים.

*הערה - לשם החישוב ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה – מצאתי מחשבון כזה באתר כלכלה (סיאו.איאל) תחת הלשונית מחשבון ערך עתידי של השקעה.

עכשיו נשאל מה יהיה ערכה של דירה בירושלים למכירה בעוד שלושים שנה?

נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה. בואו נהייה סולידיים ונחשב כי עליית ערך הדירה  (כיום דירה בירושלים למכירה באיזור זה עולה מיליון וחצי שקלים) היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של שלושה אחוזים בלבד בשנה.

וקיבלנו שכעבור שלושים שנה הדירה בירושלים תהייה שווה שלושה מיליון, שש מאות ארבעים אלף שקלים.

*גם כאן ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה

כמה כסף נפסיד (או לא נרוויח) כעבור שלושים שנה, במידה ונעדיף להשקיע את שש מאות אלף השקלים בתוכנית החיסכון שהציע הבנק על פני השקעתם ברכישת הדירה בירושלים ? 3,640,000-2,000,000=1,640,000

בדוגמא שהבאנו לפניכם רכישת דירה היא האפשרות הכדאית ביותר, אבל זו אינה אמת נצחית.

מתי כדאי בוודאות לקנות דירה ומתי כדאי בוודאות לשכור דירה?

אף פעם אין תשובה חד משמעית!!! – יש לבחון כל מקרה לגופו כמקרה פרטי

אודות מחבר המאמר

קבוצת הרוכשים הירושלמית