זכויות בנייה וההשפעה שלהן על מס שבח

כפי שידוע לנו כאשר אנחנו מוכרים נכס אנו בהרבה מקרים נדרשים לשלם סכום לא מבוטל של מס לרבות מס שבח.

כחלק מדרישות החוב (בחלק מהמקרים), החבות מגלמת מס שבח עבור זכויות בנייה לפי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין.

הרבה אנשים לא באמת יודעים ומודעים לסעיף חבות זה אשר יכול להוות חלק ניכר מדרישת החוב.

בשנת 2014 אושרה הוראת שעה בה כל השבח בנוצר עד תאריך זה הינו פטור בפטור מלא אך לדירות מגורים בלבד!

ולכן עניין זה גורם להרבה בלבול בקרב בעלי הנכסים אשר או לא מודעים לזכויות בנייה שקיימות ועליהם לא ניתן לקבל פטור או שמע חושבים שהן יגולמו במסגרת הפטור אשר נקרא "דירה מזכה בחישוב ליניארי מוטב".

כמו כן במקרים בהם קיימות זכויות בנייה, רשות המיסים דורשת לצרף חוות דעת שמאית אשר מציגה ומתייחסת לשוווי זכויות הבנייה מסך מחיר המכירה הכולל.

עבור זכויות בנייה אלו ישולם מס שבח מלא ללא התייחסות לשום פטור, הנחה או הכרה בהוצאה כזו או אחרת.

עוד בסעיף זה קיימות מספר אופציות אשר כן נותנת למוכר הקלה בישוב חבות המס כמו למשל כפל שווי כפל פטור.

כאשר דירת המגורים הנמכרת אשר כוללת זכויות בנייה, שווי הרכיב הבנוי הינו נמוך מ-2,200,000 ש"ח

אזי רשות המיסים תקל על בעל הנכס בנושא ותתיחס לשווי דירתו הבנוי עד לגובה של תקרת הפטור – משמע, אם לדוגמא נמכר נכס ב- 3,000,000 ש"ח ושווי הרכיב הבנוי מתוכו  שווה  1,500,000 ש"ח אזי בעצםעל חצי מהזכום הוא מוכר בליניארי מוטב וחצי יחוייב בשבח מלא כי יתרת השווי מגלמת את זכויות הבנייה במכירה.

מכאן רשות המיסים מקלה ומקבלת כביכול כי השווי הבנוי הינו עד התקרה של 2,200,000 ש"ח וכך נהנה המוכר מחלק נוסף בזכויות בנייה אשר יסופחו לשווי הבנוי ויכללו בפטור\ מס מפוחת אשר עומד בתנאי ההגדרה לדירה מזכה בחישוב ליניארי מוטב.

משכך חשוב מאוד ואפילו חייב להיוועץ עם שמאי מקרקעין בכל נושאים אלו אם טרם רכישה\מכירה או אפילו תוך כדי ביצוע עסקה או קבלת חבות מס כזו או אחרת על מנת שיוכל להשתמש בכליו המקצועיים בכדיל להציג בצורה נכונה את המצב ללא הפתעות ובחלק ניכר מהמקרים להפחית את חבות התשלום ככל שניתן.

עוד עולה מסעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין העובדה שיש גם תקרה מינימלית ולא רק מקסימלית, משמע נכס אשר נמכר ושוי הרכיב הבנוי הינו נמוך מ- 550,000 ש"ח אזי רשות המיסים קתל גם כאן ותתייחס לשווי הבנוי עד לתקרת פטור מינמלי זה, דבר שיגרום להפחתת רכיב זכויות הבנייה אשר ימוסו באופן מלא.

קיים בחוק גם הוראות חבק חשובה ומהותית מאוד אשר הרוב המכריע לא מכיר! אשר מסבירה כי במידה ושווי זכויות הבנייה אינו עולה על כ-10% מסך השווי הנמכר, או לחלופין נמוך מ-100,000 ש"ח (הנמוך בניהים) אזי רשות המיסים תתעלם מחיוב עבור זכגויות בנייה. עניין זה הינו גם חשוב ומהותי לבחינת שמאי המקרקעין אשר יכול לנתח את השווי ולהציג בחוות דעתו את גילום שטחי הזכויות המינוריות ובכך לממש את הפטור המלא, דבר שיגרום לחיסכון משמעותי בתשלום המס אשר ישיפיע בצורה כלכלית ישירה על ביצוע עסקה ותמורה נטו במכירת נכס.

לסיכום: לעניין תקרות הפטור, אשר מתעדכנות מידי שנה באתר רשות המיסים או להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך בנושא ולקבל את כלל האפשרויות והאופציות ולבצע עסקה חכמה, נכונה ונבונה וברוב מכריע של המקרים אכן השמאי חוסך לכם הרבה מאוד כסף, כאבי ראש והפסדים מיותרים.

אודות מחבר המאמר

יעקב מגן הינו שמאי מקרקעין בתל אביב.