קבוצת רכישה וקבוצת רוכשים - יתרונות וחסרונות

קבוצת רכישה וקבוצת רוכשים הם הנושא החם ביותר בתחום הנדל"ן בתקופה האחרונה. הצטרפות לאחת משתי קבוצות אלה מטרתה העיקרית זהה: ליצור את התנאים הטובים ביותר לחבר הקבוצה בבואו לרכוש דירה חדשה. אך ישנם הבדלים רבים בין שתי שיטות אלו, במאמר זה תוסברנה שתי השיטות, יתרונותיהן וחסרונותיהן ומדוע חשוב להצטרף לקבוצה הנכונה מביניהן לצורך השגת המטרה והיא: רכישה של דירה חדשה בדרך שתהיה בטוחה, נוחה ובעיקר זולה. מאמר זה הוכן באדיבותו ובהדרכתו של עו"ד אוהד שחר העוסק ומתמחה בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום הדירות למגורים בפרט.

קבוצת רכישה היא גוף שבו הרוכש מתאגד בקבוצה שמשיגה את מטרתה על ידי רכישת קרקע, הוצאת היתר הבנייה, וביצוע הבנייה בפועל. במצב זה רוכש הדירה, כחבר בקבוצה חובש גם את כובע היזם, ובכך בעצם הוא הופך ליזם נדל"ן על כל המשמעויות הכרוכות בנושא.בעצם התאגדותו בקבוצת רכישה הוא בוחר רוכש הדירה להמנות עם קבוצה שחבריה קשורים ותלויים זה בזה. מדובר כאן בעצם במיזם נדל"ני לכל דבר שיש ללמוד היטב את יתרונותיו וחסרונותיו. התחום הזה מורכב ביותר ובעל היבטים שונים הן מבחינת הרשויות השונות, הבנקים והמחיר הסופי.לאחרונה עלה נושא קבוצות הרכישה לבחינה נוספת ע"י רשות המיסים, כנראה עקב הפסדי מיסוי ולחץ המופעל על ידי חברות נדל"ניות, מתוך כוונה לחקור את נושא קבוצות הרכישה, לגבש מסקנות ולהציגן לציבור בקרוב.

קבוצת רוכשים לעומת זאת, היא בעצם קבוצת קונים, זוהי קבוצה שבדרך כלל מוקמת לצורך רכישה של דירת מגורים אחת לכל אחד מחבריה. קבוצת הרוכשים מאפשרת לחבריה, לחסוך חלק ממחיר הדירה וזאת בעיקר בשל ההנחה במחיר שתקבל הקבוצה מהקבלן, בגין רכישה מרוכזת של הדירות ממנו.תחום קבוצת הרוכשים הינו הרבה יותר ממוקד מתחום קבוצות הרכישה, הבעיתיות בו נמוכה יותר באופן משמעותי, והעיסוק של חבריו בתהליך הקנייה מתמקד בעיקר בחתימה על הניירת ותו לא. הרוכש הבוחר בהצטרפות לקבוצת רוכשים נהנה מההגנות שמספק לו חוק מכר דירות, והלכה למעשה הוא מבצע פעולת רכישה רגילה מקבלן אך בתנאים משופרים.

אלו הם העקרונות המבדילים בין הקבוצות השונות, בהמשך המאמר נפרט את היתרונות והחסרונות הבולטים של כל אחת משתי הקבוצות, ובסופו של המאמר נסכם את דעתנו.

ההבדלים בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים קיימים בנושאים הבאים:

מימון:

לאחרונה קיבלו הבנקים הוראות המורות להם להתייחס בצורה שונה לרוכש החבר בקבוצת רכישה, לקונה יחיד או לרוכש החבר בקבוצת רוכשים. עמדתו של המפקח על הבנקים בנושא תנאי האשראי כפי שהתפרסמה בתחילת שנת 2010, גרמה לתחילת תהליך שאנו נמצאים בעיצומו.התהליך כפי שהוא נראה היום יגרום להעלאת הריבית לצרכי מימון שישלמו חברי קבוצת רכישה. כלומר חבר בקבוצת רכישה, שכבר היום במקרים רבים משלם ריבית גבוהה יותר, יאלץ לשלם ריבית אף גבוהה עוד יותר על הלואותיו העתידיות, וזאת בשל הסיכון המצוי מאחורי התארגנות בקבוצת רכישה.לעומתו לקוח רגיל שאיננו חבר בשום קבוצה, בבואו לקבל הלוואה לקניית דירה, בהנחה שמדובר על אותה דירה, ישלם ריבית נמוכה יותר, וזאת בשל רמת סיכון הנמוכה יותר שהוא משקף לבנק.

בקבוצות רוכשים המצב שונה. קבוצת רוכשים שמבקשת הלוואה בשם חבריה לצורך רכישת דירה מקבלן תזכה כפי הנראה לשערי הריבית הנמוכים ביותר מבין הלוואות המשכנתא הבנקאיות. וזאת היות ולבנק נוח, מוכר, ובטוח יותר, ללוות תהליך כזה והדבר יגרום לבנק להציע את הריבית האטרקטיבית ביותר שיש באפשרותו להציע.

ישנו גם היתרון מימוני שהוא משמעותי ביותר, והוא נובע משיעור ההון העצמי הנדרש לצורך השגת המטרה. בקבוצת רכישה נדרש החבר להשקיע מייד בתחילת הדרך, סכום גבוה, לעיתים אף עד כדי מחצית מערך הדירה המשוער. את הסכום הזה הוא צריך החבר בקבוצת הרכישה לגייס במזומן ולהשקיעו בפרוייקט עד לקבלת המפתח לדירה. המשמעות היא הפסד ריבית על הסכום שהושקע לטובת רכישת הקרקע, ומימון הפרוייקט, לתקופה ארוכה.לקוחות קבוצת הרוכשים, לעומת זאת, יזדקקו להון עצמי נמוך הרבה יותר. בנוסף לכך חברי קבוצת הרוכשים ישלמו לקבלן, רק על פי התקדמות הבנייה ובהתאמה למגבלות החוק, וכאן מדובר בעלויות מימון שונות ובנטל קל בהרבה יותר.

סיכון:

קבוצת רוכשים איננה נחשפת לאותו סיכון שלוקחים על עצמם חברי קבוצת רכישה. במקרה של קבוצת רוכשים בעצם מדובר בקניה מסודרת מקבלן, שהחוק מגן עליה והבנקים שמחים ללוות עסקאות מסוג זה. גורם נוסף נובע מגישת הרשויות, הרשויות ערוכות ורגילות לטפל ולהתמודד ברכישה סטנדרטית מקבלן. וכפי שקורה בכל הליך ישנן בעיות. כאשר מדובר על רכישה מקבלנים, פתרון הבעיות ידוע כבר לכל הגורמים, וההגנה על הרוכשים והחבויות כלפיהם קיימת, דברים אלו אף הלכו והתחדדו לאחר פרשת חפציבה, שבה היה מדובר במקרה של קריסת קבלן.

חברי קבוצת הרכישה, מעצם הגדרתם כיזמים, אחראים על מעשיהם בעצמם, ועקב כך עיכובים, בעיות ושאר רעות חולות המתלווים לתהליך, הן מענינה של קבוצת הרכישה ועל החברים בה לחפש את הפיתרון אצל עצמם או מול ספק השירותים ששכרו.התלות ההדדית של חברי קבוצת הרכישה, ביתר חברי הקבוצה היא גורם סיכון נוסף. חברי קבוצת הרכישה למעשה תלויים אחד בשני, ובאם אחד מהם למשל איננו עומד בתשלומיו, הקבוצה תאלץ לחפש את הדרך לממן את חלקו שכן אחרת לא תתאפשר המשכת התקדמות הבנייה. אמנם כיום ישנם פתרונות בנקאיים לנושא, אך הם אינם מושלמים וכמובן פתרון שכזה גורר אחריו גם עלות נוספת. חברי קבוצת רוכשים בניגוד לחברי קבוצת רכישה אינם תלויים זה בזה. כל אחד רוכש את דירתו ללא קשר לשאר הרוכשים וללא כל תלות בהם.

מוצר סופי:

חברי קבוצת רכישה, כיזמים, קונים את הקרקע לפני קבלת היתר לבנייה. משמעות הדבר היא שאין באמת דרך לדעת בבירור מתי ינתן ההיתר ומה ינתן בו. ולכן יתכן מצב שבו כמות הדירות בבניין, ואף גודלן לא יהיה זהה למה שיוצג בפני חברי הקבוצה. גודל הדירה, המוצג אצל מארגן קבוצת הרכישה על הנייר, יתכן ולא יתקבל בפועל. במקרים רבים יתכנו קיזוזים בדיעבד ויתכן אף שבעקבות חילוקי דעות שהנושא יגיע לערכאות ויתעכב בצורה משמעותית. קבוצת רוכשים למעשה קונה מצב סופי מובטח.

לוחות זמנים:

קבוצת רוכשים רוכשת דירה, בדרך כלל לאחר מתן היתר בנייה. משמעות הדבר היא כי לוחות הזמנים, הקובעים את משך הבנייה וסיומה, הינם חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה. זהו דבר מהותי ביותר במיוחד לנוכח העובדה שרוב הרוכשים, קונים את הדירה על מנת לגור בה, וחשוב להם ביותר לדעת מראש את תאריך הכניסה המשוער לדירה החדשה.קבוצת הרכישה לעומת זאת נמצאת במצב שלוח הזמנים שלו, איננו ברור מראש והוא בעצם "על הנייר". היא מחויבת לעשות זאת כך משום שאחרת יתכן והיא לא תוכר כקבוצת רכישה. המשמעות של אי ודאות זו היא המתנה, לעיתים אף ארוכה, להוצאת היתר בנייה. לאחרונה הוצעה הצטרפות לקבוצת רכישה, שבראשה מארגנים בכירים ומנוסים, בה דובר על קבלת הדירות תוך כ-5 שנים! הבעיתיות בלוח זמנים ארוך כזה היא, שבעצם מדובר כאן בהגדלה משמעותית ביותר של הסיכון ושל הוצאות המימון. כאן החברים בקבוצה למעשה קונים רק אופציה לדירה ולא דירה ממש.

גישת הרשויות:

הרוכש בקבוצת רוכשים קונה את דירתו בדרך שהיא הנוהל הרגיל והמקובל על הרשויות. הקנייה היא סטנדרטית ולכן תטופל בצורה סטנדרטית, יעילה, ומהירה. בניגוד לכך הטיפול בקבוצת הרכישה. כפי שצויין קודם רשות המיסים בוחנת מחדש את כל נושא קבוצת הרכישה והיא עומדת להגיש את מסקנותיה לגבי מיסוי התהליך שבו מעורבת קבוצת הרכישה. ההערכה היא, לדעת רבים, שצפוי כאן שינוי דרסטי שעשוי לזעזע את הענף. ישנם רבים הטוענים כי משמעות השינוי הזה אף תגרום פתיחה מחדש של התיקים בנושא המס גם לגבי קבוצות רכישה שכבר נסגרו ובחינה נוספת של נטל המס שהן אמורות לשלם על פי ההחלטות החדשות. ישנו סיכוי גדול שענף קבוצות הרכישה יעבור שינוי שלמעשה יביא לפגיעה משמעותית בכדאיות שלו.

מיסוי:

תחום המיסוי הקשור לנושא זה הוא מורכב והוא חלק מפער המחיר שנוצר לכאורה בין חברי קבוצת הרכישה לקונה הרגיל. קבוצת הרכישה בהגדרתה על פי חוק, אמורה ליהנות מפטור ממע"מ ברכישת קרקע מבעלות פרטית, ומתשלום מס רכישה רק על מרכיב הקרקע. הלכה למעשה היא שרוב הקרקעות שנרכשות על ידי קבוצות הרכישה, אינן נקנות מאנשים פרטיים אלא מגורמים עיסקיים או ממנהל מקרקעי ישראל ולכן מתווסף עליהן מע"מ.בנוסף לכך, רוכש דירה פרטי זכאי לפטור ממס רכישה עד לסכום של מיליון ש"ח (הסכום נתון לשינויים). אך באם הקונה הינו חלק מקבוצת רכישה הוא למעשה משלם את מס הרכישה על מרכיב הקרקע ומפסיד את הפטור.כפועל יוצא מכך אכן קורה שבעסקאות מסויימות ישנו יתרון מיסויי לטובת חברי קבוצת הרכישה אך מספר עיסקאות אלו איננו רב. וכאמור בנוסף לכך נושא המיסוי נמצא בבחינה חוזרת, הן בשל לחץ הקבלנים שכגוף עיסקי משלמים מיסים, והן בשל הפסדי המדינה בשל אי גביית המס מקבוצת רכישה, ובהחלט ייתכן כי תתקבל רפורמה שתהיה לרעת קבוצת הרכישה.

מפרט הדירה ואחריות הקבלן:

קבוצת רכישה היא היזם של הפרוייקט. ככזאת היא איננה מוגנת מפני הקבלן המבצע על ידי החוק, היא עצמה בעצם קבלן המשתמש בשירותי קבלני משנה. שירותי המשנה שהיא שוכרת הם באחריותה, במקרה של בעיות הנובעות משינויים בהשוואה למפרט הראשוני שהוצג לחבריה, או במקרה של תקלות שמתרחשות בעתיד לאחר סיום הבנייה, חברי קבוצת הרכישה כנראה שישארו קרחים מכאן ומכאן. אכן יש ביכולת חברי קבוצת הרכישה, להבטיח את מצבם מול קבלני המשנה בעזרת חוזה, אך ההגנות שמספק החוק לגבי רוכשים אינן קיימות לגביהם.לעומתם, חברי קבוצת הרוכשים, כקונים רגילים, מקבלים הגנות מכר על פי חוק, יש להם זכות חוקית וחוזית מול הקבלן למשל במקרה של פשיטת רגל, או בשל חוסר התאמה בין המוצע למתקבל. ולדוגמא חבר קבוצת רכישה שתהליך הבנייה של דירתו נעצר עקב קריסת קבלן, יאלץ לחפש את הפיתרון למצב בעצמו וללא הגנות מחוק המכר, בעוד חבר קבוצת רוכשים יימצא תחת מטריית החוק שתסייע לו בפתרון הבעיה. המצב דומה גם בנוגע למפרט הדירה, רוכש בקבוצת רוכשים הינו בעל יכולת לאלץ את הקבלן, להוסיף ולשנות את המפרט המוצע לטובתו גם באמצע תהליך הבנייה, וזאת בשל יכולתו לשחרר את הקבלן מכל מלאי הדירות שברשותו. אכן יתרון זה לגודל קיים גם אצל חברי קבוצת הרכישה, אך הוא שונה היות והוא מתקיים רק בשלב התיכנון הראשוני שבו הם מעורבים וכל שינוי שידרש בזמן תהליך הבנייה ידרוש תוספת מחיר.

מכירת הדירה:

מכירת הדירה הינו נושא נוסף בו ישנו הבדל בין הקבוצות. מייסדי קבוצת רכישה שבדרך כלל חלקם הינם משקיעים, שואפים למכור את הנכס וליהנות מרווח יזמי. לעיתים הם אף עושים זאת לפני קבלת טופס גמר, ובוחרים לשלם על הרווח מס שבח. לדירה, שהיא תולדה של קבוצת רכישה, יש סטטוס משפטי סבוך משהו. הדירה האמורה היא למעשה חלק מקבוצה ולכן יש צורך ליחד אותה. בנוסף לכך הקונה המיועד לא נהנה מהגנות המכר שקבלן מן המניין מספק, דבר זה יכול להיות משמעותי במקרה של בניין שבו מתגלות תקלות ומחדלי בנייה רבים. מכירת דירה שנקנתה על ידי חבר בקבוצת רוכשים הינה רגילה ופשוטה.

המחיר:

נושא חשוב ועיקרי הוא המחיר, שהרי בלעדיו לא היתה הצדקה לשום התארגנות. ישנן אגדות אורבניות רבות המדברות על הפרשים של עשרים וחמישה אחוזים, בין המחיר שיקבלו חברי קבוצת הרכישה לעומת הקונה הרגיל. הדבר היה אף נכון בגלל גל עליות המחירים ששטף את הענף בשנתיים האחרונות. אך זהו איננו מאפיין ספציפי של קבוצת רכישה היות והוא אף היה נכון לרוב רובם של הרוכשים הרגילים באשר הם. בשוק שבו המחירים עולים קל להוכיח כי הקונה מוקדם יותר - מרוויח.אם נצא מתוך הנחה כי מחירי הדירה נשארים זהים מרגע תחילת הפרויקט ועד לסיומו, הרי שההפרש במחירי הדירות הסופיים בין קבוצת הרכישה ובין קבוצת הרוכשים אכן קיים. אך יש להבין כי המחיר של דירה שכבר הוחל בבנייתה, ואף ניתן לצפות את מועד סיום הבנייה, לבין דירה שעדיין לא הוצא היתר לבנייתה, חייב להיות שונה, וזאת עקב כך שהסיכון הנלקח על ידי חבר קבוצת רכישה מגולם במחיר. מרכיב אחר שלמעשה מייקר את מחיר הדירה של חבר בקבוצת רכישה, הוא ההון העצמי הרב שמושקע בפרוייקט והפסד הריבית בגינו. שני גורמים נוספים שחייבים להלקח בחשבון הם ההפסד מאי קבלת דמי שכירות בגין קבלתה המאוחרת של הדירה, וחוסר היכולת למכור את הדירה בפטור ממס שבח (לזכאים) שוב בשל קבלה מאוחרת.בשיקלול כל הגורמים הללו מסתבר שמחיר דירה בקבוצת רכישה בשוק שהוא רגוע ולא קופצני כלפי מעלה, גבוה מן המקובל לחשוב. גורם חשוב נוסף הוא קביעת העלות הסופית, חבר קבוצת רכישה מקבל מחיר משוער, לאורך הדרך יכולות להיות הפתעות ובעיות בלתי צפויות שמשמעותן תמיד אחת: הוצאות נוספות.מנגד רוכש בקבוצת רוכשים מקבל מחיר קבוע, וברור (בצמוד למדד תשומות הבנייה). הרוכש מנצל את הנחת הכמות שמאפשרת לקבלן להוריד את המחיר, לעיתים בעשרה אחוזים ולעיתים אף למעלה מזה. דוגמא מצויינת למקרה כזה, היא המבצע של איגוד משרתי הקבע וכוחות הביטחון "חבר", שארגן קבוצת רוכשים לפרויקט של חברת גינדי בפתח תקווה. הרוכשים קיבלו כעשרה אחוזים הנחה על מחיר הדירה, והקבלן מכר את כל הדירות בפרוייקט בתוך 4 שעות. יש לשער כי רק הוצאות המימון שנחסכו לקבלן, והסיכון שנעלם שווים את ההנחה שהעניק.

סיכום:

נושא קבוצת הרכישה התפתח באופן מהותי ולמרות הבעיתיות שלו הוא מציע פיתרונות מגוונים לחלק מהנקודות שהועלו במאמר זה. כיום, וזאת בתנאים מסויימים, ניתן אף ליצור הסכמים עם קבלנים שיספקו את הגנות המכר שחסרו לחברי הקבוצה בעבר. גם מן הבחינה המשפטית ישנם עורכי הדין שלמדו את התחום והטובים שבהם נותנים בו מענה בטוח ומספק. אך מנגד התחום עצמו עובר בדיקה מחדש שמעמיד אותו בחוסר ודאות לגבי עתידו וריווחיותו. יש רבים הסבורים כי מה שהיה לא יהיה עוד, וכי קבוצת הרכישה במתכונתה המוכרת לנו תצטמצם באופן דרמטי. דבר נוסף הוא שקבוצת הרכישה מתאימה לאותם ישראלים שהחלק היזמי שבה, כמסלול עוקף קבלן, רצוי להם ואהוב עליהם.נושא קבוצת הרוכשים לעומת זאת, צובר תאוצה ומתחזק בתקופה האחרונה. האפשרות לרכישת דירה במסלול בטוח, בתוספת הנחה משמעותית, מקובל על ידי רבים כטוב משתי האפשרויות. קונה הדירה המחושב, לאחר שישקלל את כל האמור לעיל, טוב יעשה אם יעריך נכונה את ההנחות המוצעות לו, מול העלות האמיתית שתהיה בעת קבלת המפתח. לדעתנו, בכדי שקבוצת רכישה תהיה אטרקטיבית, עליה להיות זולה באופן אמיתי, ולא על הנייר, בלפחות עשרים וחמישה אחוזים ממחיר דירה מקבלן. בכדי שקבוצת רוכשים תהיה אטרקטיבית יספיקו לעיתים גם אחוזים בודדים, היות ובמצב כזה מדובר בהנחה אמיתית שאיננה כרוכה בסיכון. ובמידה וההנחה היא דו סיפרתית הרי שמדובר על עיסקה משתלמת בהחלט.

בכל מקרה יש צורך לבחון את הדברים לגופם. גם בהקשר לקבוצת רכישה וגם בהקשר לקבוצת רוכשים. רוכשי דירות, ובעיקר הפחות מנוסים שבהם, צריכים לנסות ולקבל ייעוץ הולם ובעזרתו לשקול את צעדיהם בכובד ראש. רכישת דירה היא איננה דבר יומיומי ובטח לא עניין של מה בכך. לרוב האנשים, זוהי עיסקת חייהם, ומדהים מדי פעם לשוב ולגלות עד כמה מעטים המשאבים המושקעים בה בהתחשב במשקלה. ואת המשקל הזה ניתן להפחית על ידי הצטרפות לקבוצת רוכשים או במקרים בודדים וחריגים לקבוצת רכישה.