אתר מאמרים
מעגל הכותבים
אתר מאמרים קהילתי
שלום אורח!

מאמרים » נדל"ן » נדל"ן בארה"ב - האם זה הזמן?

נדל"ן בארה"ב - האם זה הזמן?

מחבר המאמר: gsnequities
פורסם בקטגוריה: נדל"ן
המאמר נקרא 571 פעמים
תאריך פרסום: 11.08.11
גרסת הדפסה | 0 תגובות
שיתוף מאמר זה שיתוף מאמר זה


נדל"ן בניו יורק, האם זה הזמן?

אחד המרכיבים הזהים בין ניו יורק לשאר ארה"ב היא שהתושבים מדברים באותה שפה. או שלא... ניו יורק היא אחת מערי ההגירה הגדולות בעולם. ניו יורק היא העיר הגדולה והצפופה ביותר בארה"ב. ניו יורק מדורגת ראשונה הן בתוצר לנפש, במספר התיירים לשנה ומספר התושבים בעיר עצמה גבוה מ 39 מדינות בארה"ב גם יחד! אילו היה כל אחד מרבעי העיר ניו יורק עיר עצמאית, אזי הייתה ברוקלין העיר השלישית בגודלה בארצות הברית, קווינס - הרביעית, מנהטן – השישית. הבורסה החשובה בעולם ממוקמת בניו יורק- ב"וול סטריט", כנ"ל בניין האו"ם. בניו יורק יש מעל 300 בנקים זרים והיא נחשבת למרכז הפיננסי הכלל עולמי.

אז לאחר שראינו שחוץ מקניות, לניו יורק יש ערך מוסף, נתפנה לחקור בקצרה את שוק הנדל"ן בעיר. נבחן את משוואת הסיכוי-סיכון. לגבי הסיכוי, השקעת נדל"ן בניו יורק היום תגרום לכשל השוק שנוצר בשנים האחרונות, עקב משבר הסאב פריים, לפעול לטובתנו. מהו אותו כשל שוק? משבר האשראי של הבנקים גרם לפחות הלוואות לצאת לשוק ובשל כך הקטין משמעותית את מספר נוטלי המשכנתא הפוטנציאליים. ביחס ישר, הביקשו לבתים ירד ואיתו גם המחירים. מיליוני אמריקאים עברו טרנספורמציה מבעלי בתים לשוכרים. הביקוש לשכירות עלה ובערים צפופות כמו ניו יורק, מחירי השכירות עלו למרות המשבר. בשנת 2010, דמי השכירות הממוצעים בעיר ניו יורק עלו בכ-10%.

מי שרכש בשנה האחרונה נכס מניב בניו יורק או שירכוש בתקופה הקרובה, יקבע (מלשון קיבוע) את התשואה שלו. אם יבוא משבר נוסף והמחירים ירדו שוב (אנו צופים שלא כך יקרה הדבר), השכירות כנראה לא תיפגע מפני שהיא מחושבת ע"י חלוקת התשואה השנתית נטו במחיר הנכס. מחיר הנכס הינו קבוע, להערכתנו תקבול השכירות בניו יורק לא יפגע וההוצאות השוטפות של הנכס לא יעלו (חימום וביטוח לא יתייקרו משמעותית והארנונה מחושבת עפ"י שווי הנכס). כאשר המחירים יעלו, יכנס שיקול נוסף באסטרטגית ההשקעה שלנו והוא אופציית המימוש. האם נרצה להישאר ולקבל תשואה שוטפת (כמו אג"ח) או לממש ברווח (כמו מניה)? בשוק ההון, השקעה כזו משולה לאג"ח להמרה הנפוץ יותר בבורסות המערביות בעולם ופחות בישראל.

עד כאן בחנו את הסיכוי וכעת נעבור לסיכון. הפרמטרים אותם אני לוקח בחשבון לצורך חישוב סיכון ההשקעה הם: 1. מהו אחוז הנכסים המאוכלסים בעיר? פרקטית, מהו הסיכוי שלי למצוא דייר וכמה זמן בממוצע הנכס שלי יהיה מושכר ויניב עבורי הכנסה? בעיר ניו יורק, אחוז איכלוס הנכסים הוא הגבוה ביותר בארה"ב ועומד על 97% (גרף 1)

2. אחוז האבטלה ביחס לשאר ארה"ב- נכון ליוני 2011 מדינת ניו יורק מאופיינת בשיעור אבטלה של 8% לעומת 9.1% בכלל ארה"ב.

3. שיעור הנכסים שנמצאים בכינוס ביחס לכלל הנכסים- זהו נתון מאוד חשוב מפני שככל שאחוז הנכסים ה"בעייתי" נמוך יותר כך הצפי ליציאה מהמשבר של אותה עיר/מדינה גבוה יותר. (גרף 2).

 

כמה נכסים "רגילים" קיימים ביחס לנכס שנכנס למצב עיקול בחודש יוני 2011. בניו יורק למשל, על כל 2981 נכסים, רק אחד נכנס למצב עיקול. בפלורידה למשל, על כל 372 נכסים, אחד נכנס לעיקול ביוני 2011. מספר הנכסים היחסי שנכנס לעיקול בפלורידה גבוה פי 8 מאשר בניו יורק. הנתון מצביע על שוק נדל"ן בניו יורק היציב משמעותית מאשר בשאר מדינות ארה"ב.

4. צפיפות האוכלוסין בעיר- ככל שהאיזור צפוף יותר, כך הביקוש היחסי לנכסים, הן לרכישה והן לשכירות, גדול יותר. בניו יורק צפיפות האוכלוסין, ביחס לשאר ארה"ב, גדולה משמעותית ומקטינה הן את הסיכון ל"אי אכלוס" נכסים או לירידת ערך משמעותית. לראיה, ניו יורק נפגעה הכי פחות מהמשבר וכנראה שתיפגש הכי פחות בכל משבר עתידי (גרף 3).

לסיכום, הסיכוי למצוא נכסים אטרקטיביים הן מבחינת התשואה והן מבחינת רווח ההון הצפוי הוא טוב, ולעומת זאת הסיכון אמנם קיים אבל הוא אינו גדול. עבור חלק מהישראלים, ניו יורק היא המגרש של הגדולים מפני שעסקאות טובות בעיר ניתן למצוא החל ממאות אלפי דולרים ועד לעשרות מיליוני דולרים. אז האם זה הזמן הנכון? להערכתנו ללא ספק כן וימים יגידו...

נדל"ן בארה"ב

נדל"ן בניו יורק



אודות מחבר המאמר:

אופיר רודן – GSN Equities

 offir@gsnequities.co.il

www.gsnequities.co.il



דירוג המאמר: 5.0

תגובות למאמר נדל תגובות למאמר נדל"ן בארה"ב - האם זה הזמן?

29.08.12 בשעה 09:38, על-ידי Guest
כתבה מעולה. הייתי גם בהרצאה של הבחור ב cash flow, נראית חברה רצינית

הוספת תגובה חדשה


שם מלא:


כתובת דוא"ל:


תוכן התגובה

הקלידו את הקוד שבתמונה

Visual CAPTCHA


מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

השקעות נדלן עם תשואה גבוהה
חשיבות מיקום העסק או החברה
רמת השרון, מושבה שהייתה לעיר
בית פרטי בזכרון יעקב- ליהנות מסביבה פסטורלית ואיכותית במרחק חצי שעת נסיעה בלבד מתל אביב
אלירן עובד – הרצאות לשוק האמריקאי
ברלין - יעד אטרקטיבי להשקעת נדל"ן
דירות להשכרה בבאר שבע – אפיק השקעה כדאי
איך המצב הביטחוני משפיע על דירות להשקעה?
איך מאתרים ליקויים בדירות להשקעה?
האם כדאי לקנות דירות להשקעה?
מתווכי דירות- חשיבותו של מתווך מקצועי
שינוי קריירה
למה לרכוש נכסים מניבים בחו"ל?
דירות להשכרה בבאר שבע
מהו התיקון השלישי לתמ"א 38 ומהם יתרונותיו?

הנך נמצא כאן: נדל"ן בארה"ב - האם זה הזמן?.

פרסם את מאמריך באתר! פרסם את מאמריך באתר!
תהנה מחשיפה מקצועית בחינם ואפשר לאלפי גולשים פוטנציאליים להיחשף לדעותיך.
פרסם מאמר.