מידע אודות עסקי נדלן בארגנטינה

כתב: שי קילמן.

אוכלוסיית היעד למתן המשכנתאות

פלח האוכלוסיה בבואנוס איירס שנדחה ע"י הבנק מסיבות בירוקרטיות, אך מבחינה כלכלית הוא בעל יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא. הקרן תסייע במימון רכישת נכסים אך ורק באיזורים "בטוחים" בבואנוס איירס. אזורים שמגמת הביקוש לדירות בהם מצויה בעליה מתונה מזה עשרות שנים, אזורים ששרדו משברים כלכלים מקומיים ועולמיים. באזורים אלו לא קיים סיכוי שתיווצר בועת נדל"ן שעלולה בשלב כלשהו להתפוצץ ולגרום לירידת ערכי הנכסים.

מדוע כדאי להשקיע במימון משכנתאות בארגנטינה?

מרבית בני המעמד הבינוני בארגנטינה לא מדווחים באופן אמיתי על הכנסותיהם! אי לזאת מתקיים מצב בו חלק גדול מפלח המעמד הבינוני לא יכול להשיג משכנתאות מבנקים סטנדרטים בארגנטינה אשר כוללים בתהליכי הבקשה למשכנתא ניירת שאנשים רבים מבין אלו אשר מבקשים לרכוש דירה עם משכנתא, לא יכולים לספק לנוכח אופי הכנסתם, אולם הם בהחלט בעלי יכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא.

מציאות מיוחדת זו, גרמה לכך שמשקיעים פרטיים ראו את ההזדמנות הכלכלית המשתמעת מן המצב והחליטו להעניק מערך אשר יעניק מימון משכנתאות לאותו פלח אוכלוסיה. התועלת הצפויה לאותם משקיעים פרטיים הינה: תשואה גבוהה! ההלוואות ניתנות במטבע זר (יורו/דולר) כך שהמשקיעים לא נחשפים לסיכוני מטבע מקומיים. ההלוואות עומדות מול הנכס כבטוחה תוך כדי שהם זוכים להגנה בחוק המטיב עם בעל הבטוחה, חוק 14442 (חוק המאפשר סילוק דיירים מקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא).

מהי הקרן למימון משכנתאות בניהולו של שי קילמן?

הקרן תאתר לקוחות פוטנציאלים ותעביר במבחן קפדני את יכולת ההחזר שלהם. הקרן תקבל יעוץ מקצועי ממומחים מהשורה הראשונה בנושא (עורכי דין העוסקים בייעוץ לבנקים גדולים בנושאי משכנתאות) על מנת לוודא שאכן אותם לקוחות פוטנציאלים הם בעלי יכולת ההחזר הראויה והבטוחה.

גיוס משקיעים תמורת תשואה שנתית דולרית/יורו של 12% נטו למשקיע.

ניצול העובדה כי בנקים בארגנטינה אינם מורשים לתת משכנתאות צמודות דולר על מנת לנצל הזדמנות זו לצמיחה מהירה של הקרן.

טיפול בהכנסה והוצאה של הון המשקיעים לארגנטינה וממנה.

הלוואה מקסימלית משווי הנכס הנרכש (LTV 35%) על מנת לערוב לתשלומי המשכנתא ע"י הלווה.

הלוואה למקסימום 3 שנים – תוך קבלת ריבית חודשית מצד הלווים, עם נקודת יציאה למשקיע כל שנה (תוך מכירת החוב לאחר) כך שתיחשב השקעה נזילה.

ראוי לציין כי כל הלוואה שתינתן, תינתן כנגד שיעבוד של הנכס עד להחזר מלא של החוב מצד הלווה.

במקרה וייגבו מהלווה ריביות גבוהות יותר מבלי לפגוע בביטחון העסקה, ההפרש יהיה לטובת הקרן המנהלת.

הריבית שתגבה מהלווה תעמוד על 18%, מהם ינוכו 4% עבור הוצאות ומיסוי. 2% מהריבית יהוו דמי ניהול הקרן והמשקיעים יראו תשואה של 12%. בנוסף, יתוגמלו מתווכים למשקיעים ב1 אחוז מהסכום של המשקיע אשר גוייס. העמלה תחולק בין המשקיע לקרן לפי יחס הרווחים בינהם.

הקרן תהיה אחראית לטיפול בלקוחות בעיתיים, כולל סילוקם מביתם במקרה הצורך, כולל טיפולים משפטיים אם יידרשו, בעלויות יתחלקו הקרן ומשקיעיה תוך שיחושבו כהוצאות הקרן.

צוות ניהול הקרן בניהולו של שי קילמן

בצוות הניהול יחברו אנשי ניהול, חשבונאות וכלכלה. כל אנשי הצוות יהיו בעלי נסיון מהותי בקרנות השקעה בינלאומיות ובגיוסי הון להשקעות תוך התמקדות באמריקה הלטינית.

שי קילמן כלכן, ישראלי ממוצא ארגנטינאי יהיה אחראי על ניהול הקרן בבואנוס איירס - מדינת היעד.

בנוסף, יגוייסו שותפים מגייסי כספים במדינות אשר בהן יעשה גיוס של משקיעים.

שיטות ודרכים לגיוס לקוחות/לווים

פנייה לנוטריונים שתחום פעולתם בחוזי מכירות של נכסים.

פנייה ליזמי פרוייקטי בנייה לשם מימון לקוחות באופן ישיר.

תבוצע פנייה לסוכנויות נדל"ן העוסקות בשיווק נכסים למכירה.

מיזמים משותפים עם גופים מקומיים בתחום מימון משכנתאות.

אופן גיוס משקיעי הקרן

המטרה היא לעבוד מול שני שווקי יעד:

- הבחירה בישראל היא משום שישראל קיימים קשרים אישיים.

- רוסיה, עושר רב, ערוץ תנועה פתוח לארגנטינה, גיוס המשקיעים יעשה דרך קשרים של ישראלים רוסים.

צורת העבודה במדינות שצויינו היא להלן:

פנייה לבנקים פרטיים להשקעות.

תבוצע פנייה למגייסי משקיעים פרטיים.

פנייה לקרנות אקוויטי.

יעשו ניסיונות מול הבנקים לבדוק אפשרות של שיתוף פעולה

תבוצע פנייה לחברות ביטוח/חיסכון פנסיוני.

נקודות החוזק של הקרן

מדובר בהשקעה בעלת אופי בטוח העומדת מול נכס בשוק נדל"ן יציב ,עזרה חוקית באמצעות חוק המשכנתאות ו- LTV נמוך של 35% שוק המאפשר צמיחה משמעותית.

מדובר בהשקעה שמניבה תשואה גבוהה יחסית לסיכון

חבירה למשקיעים מקומיים.

מדובר בהשקעה נזילה מאחר והחוב נמכר לאחר 3 שנים.

היכרות אישית עם הלווים והנכסים.

פעילות תוך כדי שמירה על שקיפות מלאה מול משקיעי הקרן.

ניהול מקומי מנוסה עבור משקיעים זרים.

מדובר באפיק השקעה שהתשואה ריווחית יותר מאפיקי השקעה אחרים בשוק ההון והנדל"ן במרבית העולם המערבי.

אפשרות של הרחבת הקרן

בשלב הבא הקרן תחזיר את התשואה למשקיעים ותבצע איגוח של תיק המשכנתאות בבורסה בבואנוס איירס. מאחר וריבית האיגוח תהיה קטנה יותר מהריבית שמשלמים הלווים, השאיפה תהיה כי מרגע זה ואילך הקרן לא תהיה תלויה במשקיעיה כמקור להון שברשותה אלא, בציבור רוכשי איגרות החוב שלה.

הקרן תשקיע במיזמים נדלניים נוספים בדרום אמריקה.

ייעוץ לפרויקטים נדל"ניים.

עסקים אחרים השזורים עם פעילות זו כגון BROKER של מיזמי נדל"ן ארגנטינאיים, במדינות בהן תפעל הקרן.

צרו קשר

לפרטים נוספים אודות קרן למימון משכנתאות צרו קשר עם שי קילמן באמצעים הבאים:

מייל: shaiki1@netvision.net.il

טלפון משרד: 00541120564948

סלולרי ארגנטינה: 00549116309