בבסיס - מחירי דירות – זה עניין של היצע וביקוש

אם נשים לרגע בצד את כל השאלות האחרות, ונביט על מחירי דירות במבט כמה שיותר פשוט, הרי שכמו כל דבר בשוק, מחירי דירות נקבעים על פי היצע וביקוש. נכון, ישנם גורמים רבים אחרים המשפיעים על מחירי דירות מלבד ההיצע והביקוש, כגון מסים, עלויות עסקה למיניהן ועוד, אולם בסיס העניין הוא באותו עקרון פשוט ובסיסי של השוק. ככל שיש היצע גדול יותר וביקוש קטן יותר מחירי דירות יהיו נמוכים, וכלל שההיצע קטן והביקוש גדול כך מחירי דירות יהיו גבוהים.

אז מדוע מחירי דירות בישראל כל כך גבוהים?

מלבד מצב השוק שמושפע מגורמים רבים, שתיכף נתייחס אליהם, יש לומר כהערה מקדימה כי נדל"ן ודירות הם מצרך נדיר במדינתנו הקטנה. אמנם, הנגב הוא שטח גדול שאיננו מאוכלס, אולם יש קושי בבנייה שם, בין אם משום השימוש הצבאי הנרחב בשטחים הנמצאים בנגב, ובין אם משום המרחק הפיסי בין הנגב למרכזי העסקים של המדינה.

נראה כי בהיעדר תשתית מתאימה של תחבורה ותחבורה ציבורית (כבישים בטוחים, תחבורה ציבורית נאותה, רכבות וכו'), ישנן קרקעות רבות אשר הכדאיות של הבנייה בהן למגורים או כל מטרה אחרת היא לא כדאית. כמובן שמשמעות העובדה הזאת מייקרת מאוד את מחיר הקרקעות באזורים מרכזיים יותר במדינה.

אחת הסיבות הנוספות לעליית מחירי דירות במדינה, הוא כי עם הזמן אזל כמעט לגמרי מלאי הקרקעות שניתן לבנות בהן באזור המרכז. כדי להתמודד עם הקושי הזה יזמה המדינה את תכניות הפינוי בינוי למיניהן, אשר מצופפות את הערים על ידי החלפת בניינים קיימים בבניינים עם בניינים חדשים המכילים יותר יחידות דיור: על ידי בנייה בגובה או בנייה צפופה יותר. יחד עם זאת, כדי למנוע יצירת "סלאמס" העיריות במרכז המדינה הטילו הגבלות על סוג הדירות שייבנו, כך שגם אחרי התהליך בו מצופפים את הערים, עדיין הדירות הן דירות יקרות יחסית.

בעיה נוספת אשר גרמה לעליית מחירי הדירות במרכז, היא כי הממשלה איננה מתערבת בעידוד קבלנים אשר יש בידיהם קרקעות ותוכניות בנייה מאושרות להתחיל בבנייה. הקבלנים אינם תמיד ששים לבנות, כי באמצעות שמירה על איזון בין היצע נמוך יחסית ו"טפטוף" של יחידות דיור, הם יכולים לשמור על רמת מחירי דירות גבוהה יחסית.

למה כדאי להתחיל לבחון השקעות דווקא עכשיו?

יש שיאמרו כי מחירי דירות הם ספקולטיביים מדי מכדי לבחון בעת הזאת. אולם, חשוב להבין כי גם אם יש ירידה במחירי הדירות כרגע, באופן עקבי מחירי דירות עולים עם הזמן. אם מחירי הדירות יורדים כרגע, הרי שבסופו של דבר הם יגיעו לנקודת איזון חדשה ממנה מחירי דירות יחזרו לעלות. מי שישכיל לרכוש דירה במועד הנכון במחיר נמוך יזכה להשקעה אשר תניב לו רווחים גבוהים בטווח הארוך.