אתר מאמרים
מעגל הכותבים אתר מאמרים קהילתי
שלום אורח!
מאמרים » נדל"ן » טעויות בבחירת סוכן נדל"ן

טעויות בבחירת סוכן נדל"ן

מחבר המאמר:
פורסם בקטגוריה: נדל"ן
המאמר נקרא 775 פעמים
תאריך פרסום:
גרסת הדפסה | 0 תגובות
פורסם באתר Circle: אתר מאמרים קהילתי



  ישנה אמירה בעסקי הנדל"ן שאני אוהב לחזור עליה. כדי להצליח בחיים אתה רוצה להיות הילד הראשון,  בן הזוג השני וסוכן המקרקעין השלישי. יש משהו מן האמת באמירה זו, כפי שיעידו על כך סוכנים שלוקחים על עצמם נכס לתיווך לאחר שהמוכרים עשו טעויות מהותיות. כאשר המוכר מראיין סוכני נדל"ן קל להיסחף להתרגשות שבקביעת מחיר המכירה. יותר כסף משמעותו יותר הזדמנויות עבור בעל הבית. המוכר יוכל להרשות לעצמו לרכוש בית יקר  יותר, לממן לימודים עבור ילדיו או לצאת לחופשה.

לרוע המזל, מוכרים  בוחרים במתווך שמציע את מחיר הנכס הגבוה ביותר, אך זו השגיאה החמורה ביותר שמוכר יכול לעשות.

קביעת ערך הבית

האמת היא שזה לא משנה כמה כסף אתה חושב שהבית שלך שווה. גם לא משנה מה המתווך שלך חושב. האיש שדעתו קובעת הוא הקונה שמגיש הצעה. עבודתו של המתווך היא לסנן את הקונים עבורך, אם לפי תקציבם ואם לפי הצרכים שלהם. קביעת מחיר לבתים בשרון או בכל מקום אחר בארץ, היא בחלקה מדע ובחלקה אומנות. קביעת מחיר כרוכה בהשוואת נכסים דומים ועריכת התאמות בהתאם להבדלים ביניהם, מעקב אחרי תנודות בשוק, בדיקת ההיצע הקיים. זאת כדי לנסות לקבוע טווח לערך הבית. שיטה זו דומה לדרך שבה שמאי מעריך את הבית. אין שתי שומות שהן בדיוק אותו הדבר, אך הן קרובות אחת לשנייה. אין תג מחיר קבוע לבית שלך. המחיר הוא רק השערה, והשוק יכתיב את המחיר.

יש לזכור כי בתים נמכרים במחיר שהקונה מוכן לשלם עבורו והמוכר מוכן לקבל. אם המחיר שנקבע לבית נמוך מדי, על המוכר לקבל מספר הצעות כדי להעלות את המחיר לערך השוק שלו. יש מעט סכנה בקביעת מחיר נמוך מדי, ישנם מקרים שבהם מוצג נכס במחיר נמוך מעט ממחיר שוק, במקרה זה ישנו סיכוי גבוה שיהיו מספר קונים לנכס ויכולה להיווצר תחרות ביניהם שבסופו של דבר תביא לעליית ערכו של הנכס. הסכנה קיימת כאשר נקבע מחיר גבוה מדי ובחירת המתווך נעשית רק על סמך דעתו לגבי הערך.

להלן תסריט מוכר לכל מי שעוסק בתיווך נכסים למכירה:

תהליך המכירה מתחיל להשתבש

מקרה בו המוכר לא ראיין את הסוכנים שלו, ובחר את הראשון באמצעות האינטרנט מפני שהוא עשה רושם של בחור נחמד. הסוכן לא עבד באזור של הבית אותו ניסה למכור וקבע לו מחיר של 1.3 מיליון שקל. לאחר 90 ימים פג זמן התיווך.

ממשיכים לסוכן הבא

הסוכן הבא, גם הוא מעיר אחרת, קבע את מחיר הבית להיות 1.1 מיליון שקל. לאחר מספר חודשים, החליטו המוכר והמתווך לקבוע את המחיר ל- 900,000 ₪, אך עדיין לא היו קונים. מעט מתעניינים, אך אין קונים רציניים.

יותר משנה לאחר מכן

כאשר נשכר הסוכן האחרון, המוכר כבר היה מותש. זה קרה לאחר שנה. המוכר והסוכן ביחד קבעו את מחיר הבית לא פחות מ- 740,000 ₪. הבית נמכר מיד ובמזומן. בתים דומים באותה שכונה נמכרו במחיר של 835,000 ₪, אך הבית שהה זמן רב מדי בשוק במחיר גבוה מידי. במקרה כזה, ממשיכים הלאה לסוכני נדל"ן מיומנים. סוכנים שמתמחים בקבלת תיווך שעבר זמנו יש סוכן במשרד שלי, שתפקידו להתקשר למוכרים שהתיווך של ביתם פג ולהציג אותם מחדש לתיווך בערך השוק. בשנה שעברה הוא מכר יותר מ-34 בתים שערכם הכולל גבוה מ- 13,600,000 ₪, וכעת יש לו 18 בתים בתיווך, במקרים כאלה העבודה מסובכת וקשה יותר, הסוכן נדרש ליצירתיות רבה כגון, צינון הבית למספר חודשים על מנת ליצור אוירה רעננה סביבו.

הגן על עצמך

השאלה היא כמה כסף מקרים כאלו עלו למוכרים? בדרך כלל, ההפסד הכספי עולה על תשלומי המשכנתא ולא מצדיק את הניסיון להציג את הבית ללא רבב. זה משפיע על הערך שהקונה בוחר לשלם, מפני שזה כבר לא נכס חדש בשוק. הבית נחשב מיושן, נדוש ושחוק שמחירו היה מופקע במשך זמן רב. אל תיתן לזה לקרות לך ולנכס שלך.

 לעניות דעתי ומנסיוני, אני מוצא את העובדה שבעלי בתים נותנים למתווכים שונים אפשרות לשווק את נכסיהם ללא כל סינון, אבסורדית לגמרי. הרי כל בעל עסק המעוניין לשווק מוצר פונה לבעל מקצוע ומנסה לבחור את הטוב מביניהם. נשגב מבינתי, מדוע דווקא בנדל"ן בהיותו המוצר היקר ביותר בשוק והקשה ביותר לשיווק, בעלי נכסים מקלים ראש בנושא זה? 

 


אודות מחבר המאמר:

רועי שריר, מנהל סוכנות רימקס גנים באבן יהודה. טלפון : 052-3832636



דירוג המאמר: לא דורג עדיין

תגובות למאמר טעויות בבחירת סוכן נדל תגובות למאמר טעויות בבחירת סוכן נדל"ן

עד כה לא נרשמו כל תגובות למאמר טעויות בבחירת סוכן נדל"ן. רוצה להיות הראשון?

הוספת תגובה חדשה


שם מלא:


כתובת דוא"ל:


תוכן התגובה

הקלידו את הקוד שבתמונה

Visual CAPTCHA


מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

ניצול הפוטנציאל של שטחי בנייה משותפים
תל אביב נחשפה: פיתוחי נדל"ן, קרקעות ומשרדים מעצבים את עתיד העיר
זכויות בנייה וההשפעה שלהן על מס שבח
אלי גבאי מספר: מיהי קבוצת גבאי
פרויקט בן יהודה צפון כפר סבא
יתרונות השקעה בנדל"ן
האם מחירי הדירות עומדים לרדת בקרוב - והסיבה תהיה ירידה במחירי הסחורות לבנייה?
קניית דירה להשקעה
השקעה בארה"ב
אופטימל אינווסט, הכסף שלכם בונה את העתיד
למה צריך מתווך?
השקעות נדל"ן קטנות - סוגי נכסים ושלבים בדרך לעסקה
דביר ארגמן מומחה נדל"ן שיווק וקרקעות
למה כדי לקנות בית ברעננה?
דירות חדשות בשרון

הנך נמצא כאן: טעויות בבחירת סוכן נדל"ן.

פרסם את מאמריך באתר! פרסם את מאמריך באתר!
תהנה מחשיפה מקצועית בחינם ואפשר לאלפי גולשים פוטנציאליים להיחשף לדעותיך.
פרסם מאמר.
דרושים בתחום הכתיבה | תנאי שימוש ומדיניות פרטיות | תוכן המפרסמים באתר מופץ ברשיון ייחוס-איסור יצירות נגזרות של Creative Common License.
כל הזכויות שמורות © Circle.co.il 2009-2012 - מאמרים להפצה חופשית מאת מעגל הכותבים.