אתר מאמרים
מעגל הכותבים אתר מאמרים קהילתי
שלום אורח!
מאמרים » נדל"ן » השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

מחבר המאמר:
פורסם בקטגוריה: נדל"ן
המאמר נקרא 612 פעמים
תאריך פרסום:
גרסת הדפסה | 0 תגובות
פורסם באתר Circle: אתר מאמרים קהילתי



כדי להבין את הקשר בין בועת נדלן "שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו.

אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך?

כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר.

למה שוק הנדלן זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים?

ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו.

במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה.

זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן).

מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט.

אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט?

רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים?

תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ.

צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה). 


אודות מחבר המאמר:

קבוצת הרוכשים הירושלמית



דירוג המאמר: לא דורג עדיין

תגובות למאמר השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון תגובות למאמר השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

עד כה לא נרשמו כל תגובות למאמר השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון. רוצה להיות הראשון?

הוספת תגובה חדשה


שם מלא:


כתובת דוא"ל:


תוכן התגובה

הקלידו את הקוד שבתמונה

Visual CAPTCHA


מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מתווך דירות מומלץ בתל אביב | בר-לב
מתווך דירות מומלץ בתל אביב I בר-לב
מתווך מומלץ בתל אביב I בר-לב
למה צריך ניהול ועד בית מקצועי?
דירה בצפון תל אביב
השקעות נדלן עם תשואה גבוהה
חשיבות מיקום העסק או החברה
בית פרטי בזכרון יעקב- ליהנות מסביבה פסטורלית ואיכותית במרחק חצי שעת נסיעה בלבד מתל אביב
אלירן עובד – הרצאות לשוק האמריקאי
ברלין - יעד אטרקטיבי להשקעת נדל"ן
דירות להשכרה בבאר שבע – אפיק השקעה כדאי
איך המצב הביטחוני משפיע על דירות להשקעה?
איך מאתרים ליקויים בדירות להשקעה?
האם כדאי לקנות דירות להשקעה?
מתווכי דירות- חשיבותו של מתווך מקצועי

הנך נמצא כאן: השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון.

פרסם את מאמריך באתר! פרסם את מאמריך באתר!
תהנה מחשיפה מקצועית בחינם ואפשר לאלפי גולשים פוטנציאליים להיחשף לדעותיך.
פרסם מאמר.
דרושים בתחום הכתיבה | תנאי שימוש ומדיניות פרטיות | תוכן המפרסמים באתר מופץ ברשיון ייחוס-איסור יצירות נגזרות של Creative Common License.
כל הזכויות שמורות © Circle.co.il 2009-2012 - מאמרים להפצה חופשית מאת מעגל הכותבים.