כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 ?

יזמים רבים עומדים לקראת סיום השלבים המוקדמים של התקשרות בעסקה לפי תוכנית המתאר הארצית 38 ( תמ"א 38 ), התוכנית שמסדירה את חיזוק הבניין ותוספות הבנייה תמורת הזכות לבנות על גג המבנה. רבים מאותם יזמים סבורים שסיימו את "מסע הייסורים".

דא עקא, שלמרות שיזמים אלו צלחו את ערימת המכשלות ואפילו החתימו על חוזה את כל הדיירים, נכונה להם הפתעה לא נעימה: הבנקים מעמידים קשיים בהשגת מימון. זאת, לאור העובדה כי הגג וזכויות הבנייה אינם מהווים יחידה נפרדת הניתנת לשעבוד להבטחת ההלוואה הנדרשת.

עם ריבוי הפרוייקטים המבשילים וקרובים לתחילת ביצוע, נראה כי בבנקים מסתמנת מגמה שתאפשר קבלת המימון במסגרת אחת משתי חלופות.

הדרך האחת: הסכמת כל בעלי הדירות לשעבוד דירותיהם. מנגד ייתן הבנק המלווה מכתבי החרגה מוחלטים, לפיהם השעבוד יחול רק על החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה. בכל מקרה, הבנק לא יהיה רשאי לממש את הדירה עצמה. כך, השעבוד יחול למעשה על הגג בלבד, המהווה בדרך כלל משאב הקרקע היחיד בבניין הזמין להוספת יחידות דיור, ולפיכך היחיד שניתן יהיה לסחור בו.

הקושי הראשון ביישום חלופה זו כרוך בקבלת הסכמת הדיירים לשעבוד דירותיהם, וזאת למרות מכתבי ההחרגה שייתן הבנק, ולו מסיבות פסיכולוגיות ומחשש שמא הינם מסכנים את רכושם ואת סחירותו.

קושי נוסף מתעורר כאשר חלק מהדירות בבניין כבר ממושכנות. במקרה כזה תידרש הסכמת כל בעלי המשכנתאות הקודמות לשעבוד הדירה, כמובן כנגד קבלת מכתבי החרגה כאמור לעיל, באופן שאינו גורע מזכויותיהם. גם אם הבנקים המלווים ייאותו לתת את ההסכמה האמורה, הפרוצדורה עלולה להיות מייגעת ולעכב את השגת המימון הנדרש.

דרך שנייה להשגת המימון הינה הצמדת הגג לשטח ציבורי כלשהו, כגון מחסן או חדר מעלית. משיוצמד הגג כאמור, הוא יהווה יחידה נפרדת הניתנת לשעבוד. במקרים בהם לא קיים שטח ציבורי אליו ניתן להצמיד את הגג, יש לבחון את האפשרות להגיע להסכמה עם הדיירים לפיה הגג יוצמד לאחת הדירות אשר תשועבד לבנק המלווה.

גם כאן עלול להיות קושי בקבלת הסכמת הדיירים. הפרת האיזון ביניהם עלולה לעורר חששות הן מצד אלה שיוותרו על זכויותיהם בגג לטובת הצמדתו לאחת הדירות הן מצד בעל הדירה שתשועבד אשר יחשוש לרכושו. ניתן להגן על בעל הדירה המוכן לשעבדה באמצעות מכתב החרגה מצד הבנק המלווה וכן על ידי מתן ערבות בנקאית אוטונומית לאותו בעל דירה על מלוא שווי דירתו.

חלופה זו מחייבת את היזם בביצוע תיקון צו הבתים המשותפים פעמיים: בראשית הדרך, לצורך הצמדת הגג ליחידה בבית המשותף; ובסופו של תהליך, לצורך רישום הדירות שנבנו כיחידות נפרדות.

רצוי לקדם את הפרוצדורה הנדרשת ליישום חלופה זו במקביל להליכים הדרושים לקבלת היתר, כך שבעת קבלתו, כבר תהיה בידי היזם האפשרות לקבלת המימון הבנקאי הנדרש לצורך הבנייה. הסוגיות שהעליתי מחייבות שילוב של ייעוץ משפטי יסודי ובקיא ברזי הבנייה לפי התמ"א כבר בשלב ראשוני - גם לדיירים וגם ליזם.

מהיבט הדיירים: אלה מעניקים למעשה כבר בראשית הדרך את זכויותיהם בגג ליזם או מאפשרים לו לשעבדן. יש לדאוג להגנה מתאימה על זכויותיהם, וזאת בדרך של העמדת ערבויות מתאימות בגין חלקו של כל דייר בתמורה לפי השווי הריאלי. בנוסף לכך, יש לוודא שהסכם הליווי הבנקאי יבטיח את שחרור כספי ההלוואה ליזם בהתאם לקצב התקדמות הבנייה וביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ של הבניין.

מהיבט היזם: יש להכליל מראש במסגרת החוזה סעיפים שיאפשרו ליזם לממן את הפרויקט כמקובל. יזם שלא ידאג לכך מלכתחילה עלול למצוא עצמו מחויב לפרויקט שאין בידו לממנו.

ייתכן שטוב יעשה המחוקק, אם ישקוד על הסרת חסם נוסף זה כדי לעודד חיזוק המבנים. מומלץ לשנות את חוק המקרקעין, באופן שיאפשר הפרדת השטח המשותף בגג משאר חלקי הרכוש המשותף, ורישומו כיחידה עצמאית. כך ניתן יהיה להתקשר עם יזם ולאפשר את הליווי הבנקאי לפרויקט הבנייה, בדומה למקובל בעסקת אחוזים רגילה. בכך יתאפשר מימון וביצוע של פרויקטים רבים יותר תוך צמצום פעולות ביורוקרטיות מיותרות.

מקור המאמר: משרד עו"ד תמ"א 38 – מינצר-כרמון, נסים. לפרטים: תמ"א 38 עורכי דין