הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים

ממכרזי הקרקעות האחרונים בירושלים של מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ללמוד על מצוקת בנייה רצינית בעיר. למינהל מקרקעי ישראל מתחילות להיגמר הקרקעות שהוא יכול להפשיר בשכונות הירושלמיות וראיה לכך היא נסיונות שיווק של קרקעות במיקומים מאוד לא אטרקטיביים כמו צפון פסגת זאב, פסגת זאב מזרח (100 מטר מהכפר שועפט) והצד המזרחי של הר חומה (בפאתי בית לחם). כמובן שלא כל ניסיונות השיווק של המינהל צלחו והעובדה שהקבלנים כבר לא מסתערים על המכרזים של המינהל בירושלים מוכיחה שהקרקעות שנותרו לשיווק בעיר כבר לא כל כך אטרקטיביות.

אבל מה עם הקרקעות שהמינהל מכר ב-4 השנים האחרונות? קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשכונות פסגת זאב מזרח, ארנונה והר חומה?

המינהל אמנם מכר הרבה קרקעות בשנים אלו ליזמים וחברות בנייה, אך חלקם הגדול סחר בקרקעות ולא בנה עליהם, כלומר חברת הבנייה שרכשה את הקרקע של המינהל במכרז (כיד ראשונה) מכרה את הקרקע לחברת בנייה נוספת עם רווח מסויים.

תופעה זו התרחשה לפני המחאה של 2011 וחברות הבנייה שרכשו את הקרקע כיד שניה חשבו שמגמת עליית המחירים המהירה תמשיך וציפו שלמרות המחיר הגבוה ששילמו בעבור הקרקע (הם שילמו את המחיר של המינהל + רווח שלקחה החברה שמכרה להם את הקרקע ביד שניה) הם יצליחו למכור דירות במחירים שישאירו בידיהם רווחיות גבוהה.

אלא שאז הגיעה המחאה וטרפה את הקלפים, וחברות הבנייה שרכשו את הקרקעות כיד שניה הבינו שלא יוכלו למכור את הקרקעות במחירים שציפו. זאת, מכיוון שבשנה האחרונה נוצרה התייצבות מחירים עם נטייה קלה לעליות בירושלים, אבל אין זה דומה בכלל לקצב עליית מחירי הדירות בירושלים בתקופה שלפני יולי 2011.

למעשה נוצר מצב שבעקבות אי הגבלת סיפסור הקרקעות, אותו מינהל מקרקעי ישראל יכל להגביל, ישנן עשרות קרקעות שניתן לבנות עליהן מאות דירות בירושלים, אלא שבמצב הנוכחי לא כדאי לקבלנים להתחיל ולבנות אותן – כי לאחר שרכשו את הקרקע במחיר כה גבוה הם לא יוכלו לשווק את הדירות במחירים סבירים.

אם נחבר לכך את המחסור בקרקעות, נראה כי בתקופה הקרובה לא תהייה כמעט בנייה חדשה בירושלים וזה מוביל למסקנה הבלתי נמנעת כי בתקופה הקרובה מחירי הדירות בירושלים, המשווקות במסגרת הפרויקטים החדשים ומחירי דירות יד שניה, יעלו במידה ניכרת.