השלכות המיסוי למשקיעים בנדל"ן בארה"ב

השלכות המיסוי על יחידים תושבי ישראל המשקיעים בנדל"ן למגורים בארה"ב

כלליכאשר יחיד תושב ישראל משקיע בנכס נדל"ן בארה"ב צפויים להיווצר לו שני סוגי הכנסות:

א. הכנסות שכירות מהנכס.ב. רווח הון בעת מכירת הנכס.

למדינת ארה"ב יש את הזכות הראשונית להטיל מס על ההכנסות מנדל"ן שקיבל תושב ישראל מנכסי נדל"ן שיש לו בארה"ב. מדינת ישראל היא "מספר 2" בתור להטלת המס. כפועל יוצא מכך מדינת ישראל היא גם זו אשר צריכה לתת למשקיע  את ההקלה ממסי כפל. ההקלה ממסי כפל ניתנת למשקיע ע"י זיכוי של סכום המס שהוא שילם בארה"ב כנגד חבות המס שלו בישראל וזאת בהתאם לתנאים ולכללים הקבועים בחוק.

מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

בדוח המוגש לרשות הפדראלית מקוזזות כל ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה משכירות.  בנוסף להוצאות הספציפיות תושב חוץ מקבל גם הטבת מס בצורה של הוצאה שנתית כללית בסך של 3,650$ הנקראת .EXEMPTION הוצאה שנתית כללית זו המקוזזת אף היא כנגד ההכנסות משכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז כל ההוצאות הנ"ל משלם תושב חוץ מס בשיעור מדורג לרשות הפדראלית.תשלום המס הוא ע"פ טבלה של תושבי ארה"ב נשואים המגישים דוח בנפרד. שיעורי המס לשנת 2010: בנוסף לתשלום מס לרשות הפדראלית יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס. שיעור מס ההכנסה המדינתי משתנה בין מדינה למדינה.ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים.

מיסוי רווח הון בארה"ב

רווח (הפסד) הון מוגדר כהפרש בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין העלות המופחתת של הנכס. העלות המופחתת של הנכס הינה העלות המקורית בניכוי הפחת שנצבר על הנכס עד למועד המכירה. שיעור מס רווח הון פדראלי בארה"ב עומד על  15% וצפוי לעלות ל 20% בשנת 2011. כמו כן יש להוסיף גם כאן מס מדינתי (אין הבדל בשיעור המס המדינתי בין רווח הון להכנסות רגילות).

מיסוי הכנסות שכירות נדל"ן בישראל

לגבי הכנסות משכירות נקבעו בארץ שני מסלולים למיסוי: 1. מסלול אחד - ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ. ההוצאות  הקשורות לנכס ולתפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז הוצאות הנישום משלם מס לפי שיעור המס השולי שלו בארץ. כמו כן על סכום ההכנסה השנתי שמעל ל 25% מהשכר הממוצע במשק (נכון להיום כ 24,000 ש"ח) ישולם גם ביטוח לאומי. הרווח לצורך מס יחושב ע"פ הכללים הקיימים בישראל. במסגרת מסלול זה מקבל הנישום זיכוי בגובה המס ששילם בארה"ב -  כנגד חבות המס שלו בישראל.   2. מסלול שני - יחיד המקבל הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל, שאינן הכנסות מעסק יכול לחילופין לבחור במסלול של תשלום מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו משכירות בניכוי פחת, ללא אפשרות קיזוז הוצאות וללא זיכוי על המס הזר ששולם.

מיסוי רווח הון בישראל

שיעור מס רווח הון בישראל הוא 20%. וכמובן גם כאן יינתן לנישום זיכוי בגובה המס ששולם בארה"ב. יתרונות וחסרונות של השקעות כיחיד בארה"ב היתרונות של השקעה כיחיד בנדל"ן בארה"ב הם  העלויות נמוכות, והמיסוי נמוך המאפיינים את ההשקעה בדרך זו. החסרונות של השקעה כיחיד הן האחריות הבלתי מוגבלת שקיימת אצל היחיד, וחשיפה למס ירושה בארה"ב. סקירה תמציתית זו אינה יכולה להוות תחליף לייעוץ מקצועי ספציפי. המאמר המלא נמצא באתר האינטרנט של קיש ושות' רואי חשבון  www.kcpa.co.il    .