בדיקות מקדמיות בקניית דירת "יד שניה"

הקדמה

מאמר זה הינו חלק מסדרת מאמרים שנכתבו בידי על מנת לייצר לכם את תהליך קניית הדירה באופן הטוב ביותר והבטוח ביותר ולמקסם את התהליך על מנת להחשף למדריך כנסו לכאן קניית דירה.

במאמר זה אסקור את הבדיקות הקודמות לחתימה על הסכם המכר, כל הבדיקות הנ"ל הן חיוניות וקריטיות על מנת להימנע מנוכלויות, ועשרות בעיות היכולות להיווצר.

כמובן שעו"ד מטעמכם יבצע את בדיקות אילו אך חיוני שנבין את הבדיקות אותן הוא עשה ונוכל לשאול את השאלות ולוודא כי הן אכן בוצעו.

בדיקת רישום הבעלות על הנכס או של מי בעצם הדירה?

בבדיקה זו נשווה את ת.ז של המוכר מול פרטי הרישום, לבדיקה זו יש מספר מצבים שיתכנו ואתאר כל אחד מהם :

רישום בטאבו ( לשכת רישום מקרקעין)

זהו המצב הטוב ביותר , פרטי המוכר רשומים בטאבו , הדירה רשומה בגוש, חלקה , ותת חלקה , זהו המקור הטוב ביותר והמדוייק ביותר וצורה זו היא הטובה ביותר על מנת לזהות את בעל הנכס ואת מצבו המשפטי של הנכס כגון שיעבודים וכדומה.

רישום במנהל מקרקעי ישראל - ממ"י

מצב זה מציין את המצב בו הדירה אינה רשומה בטאבו והרישום נמצא בממ"י , מצב זה פחות טוב מאחר והמנהל לוקה בביוקרטיה רבה ולעיתים חוסר סדר ברישום , במקרה זה נבק "אישור זכויות" ובצורה זו נזהה את בעל הנכס.

בדיקת זכויות בחברה המשכנת

בשלב זה הרישום נמצא אצל עו"ד מטעם החברה המשכנת , לצערנו מצב זה אינו מצב אידאלי במיוחד בנכסים שעבר זמן רב מאז נבנו .

כאמור כאשר הנכס רשום בטאבו זו צורת הרישום הטובה ביותר ומדויקת ביותר שתקל עלינו בכל תהליך הקשור בקניית ומכירת הדירה בכל נושא מהמשכנתא ועד מכירת הדירה בעתיד,  הבעיה תמונה שתהליכי הרישום לוקחים זמן רב ולעתים לקבלן אין המוטיבציה לדחוף את התהליך ותהליכים ביורוקרטים מקשים על תהליך הרישום ועל סיומו.

בדיקות מיסוית

מס שבח - על הקונה לוודא ולהגן על עצמו מבחינה חוזית כי המוכר ישלם את מס השבח בטרם תועבר מלוא התמורה לידי המוכר.

היטל השבחה - היטל ההשבחה מוטל על ידי הרשות המקומית, בעלי דירות רבות אינם מודעים להיטל ההשבחה ונתקלים בדרישת החיוב רק בעת מכירת הדירה על הקונה להגן על עצמו טרם תועבר מלוא התמורה לידי המוכר.

חובות לרשות המקומית בגין אגרות מים \ ביוב \ ארנונה  - על הקונה יש לוודא סילוקם של חובות אלה ולהגן על עצמו  בטרם תועבר מלוא יתרת התמורה לידי המוכר.

בדיקות המצב התיכנוני -  על הקונה לוודא את מצבו התכנוני של הדירה , האם קיימים בניות חריגות , בניות שלא במסגרת האישורים , חריגות בניה , צווי הריסה וכדומה.

על העו"ד לבדוק את מצבו התכנוני של הרוכש ולהעזר בבעלי המקצוע המתאימים כגון אדריכל וכדומה על מנת לוודא ברשויות ובמוסדי התיכנון.

ישנן עוד בדיקות רבות שאנו מחוייבים לבצע ולהבין הכנסו למדריך אותו כתבתי.

האמור בטור זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ ספציפי עם עו"ד מקצועי בכל מקרה נתון. הבוחר לעשות שימוש באמור בטור זה בהיעדר ייצוג הולם ע"י עו"ד ו/או בעל מקצוע מתאים, עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד.