השקעות נדל"ן בארה"ב – נקודות חשובות למחשבה רגע לפני שמשקיעים

גל חדש של אלפי ישראלים, שמעולם לא שקל להשקיע בעבר בארה"ב, מוצא את עצמו טובע באתרי אינטרנט של חברות יזמיות המציעות לו מגוון רחב של השקעות "אטרקטיביות" ומפתות של בתים פרטיים צמודי קרקע  של חצי דונם ומעלה, או לחלופין דירות "קונדו" עם בריכה, מגרש טניס וחדר כושר במחירים מגוחכים מעוררי תיאבון.

אין ספק, הכל  היה יכול להיות "מושלם" לו ההשקעה היתה מעבר לדלת, אך כשהיא מעבר לים – רצוי לבדוק אותה בקפידה יתרה.

כמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל אני יכולה לשתף אתכם איזה קריטריונים בחנתי לפני שקיבלתי החלטה אישית היכן להתמקד לפני שבחרתי את סאות בנד, הנמצאת במחוז הרביעי בגודלו באינדיאנה.

1.      בחירת המדינה.

כפי שכולכם יודעים ארה"ב נתפשת בעיניי ישראלים רבים כמנהטן - ניו יורק, מיאמי - פלורידה ווגס – זה מה שרובינו מכירים ואלה המדינות שרבים מאיתנו אף ביקרו בהן. בחינה מעמיקה יותר מגלה כמה עובדות שראוי להתייחס אליהן כשבוחנים כדאיות של השקעת נדל"ן. היצע הנכסים הפנויים באזור, עלות האחזקה השוטפת, ביקושים לשכירויות ואחוז אבטלה.

כמה נתונים שהתפרסמו לאחרונה באתר walletpop מאירים את העיניים על כמה מהמדינות, לדוגמא:

 מישיגן דטרוייט – הסובלת מהיצע עצום של נכסיים פנויים לאור המשבר העמוק שפקד אותה על רקע המשבר בענף הרכב, היצע גבוה במיוחד של  כ- 35% נכסים פנויים ואחוז אבטלה של 13.7% מעבר לשיעור האבטלה במדינות אחרות.

 לאס וגאס –נבאדה  – המזוהה כבועת הנדל"ן, ששיעור העיקולים בה הוא הגבוה ביותר בארה"ב ועיר רפאים הוא השם השני שדבק בה.

ו- 8 ערים במדינות נוספות  המציירים תמונה עגומה של המצב.

אז בצדק תגידו אולי "אז מה", "פה בעצם קיימת ההזדמנות" ואתם תצדקו לגמרי.

זה אכן בדיוק חלון ההזדמנויות שהמשבר מייצר מחד, אך באותה הנשימה כדאי שתעצרו תקחו עוד נשימה עמוקה ותחשבו איך אתם יכולים למנף אותו עבורכם.

הרי השקעה איכותית בנדל"ן מניב צריכה 1. להניב, 2. להניב מספיק כדי שתקחו את הסיכון להשקיע את מיטב חסכונותיכם בחו"ל .

אז מה אתם אמורים לבדוק:

צעד ראשון – ללמוד את הנתונים הכללים של המקום בו אתם מתכוונים לרכוש את הנכס. מחיר הוא פרמטר חשוב, אך לעיתים זו רק ההתחלה בשלב של קבלת ההחלטה. זה חוכמה קטנה מאוד, בלשון המעטה, לרכוש נכס ב- 30,000$, שהוא בהחלט מחיר מאוד אטרקטיבי, אך הוא אינו מושכר – ומי יודע אם הוא יושכר ומתי – המחיר בנקודת הזמן הזו אינה הופכת את ההשקעה לכדאית- גם אם המטרה הוא רווח הון עתידי, כי גם נתון זה הוא נתון תלוי.

ולמה זה קריטי. כי גם נכס ריק – מייצר הוצאה קבועה, שנגזרת מביטוח הנכס ומהארנונה ותקחו תמיד בחשבון, שאם הוא בשכונה סגורה מתווסף לזה גם תשלום קבוע לשכונה בנוסף לכל ההוצאות האחרות שהזכרנו.

איך אתם רוכשים את הנכס?

השוק מציע היום כמה אופציות – הפופולאריות ביותר הן:

ישירות מהיזם – היזם כבר רכש את הנכס, שיפץ אותו והשכיר אותו.

דרך מתווך ישירות מהבנק – נכסים מפורקלוז'ר – נכס שאתם בוחרים רוכשים, משפצים על חשבונכם בכוונה שחברת הניהול תשכיר אותו בעתיד, או וגם כאלה יש למכביר - סוג של רעיון ערטילאי לרכישת נכס שיש בו הרבה סימני שאלה.

למה זה חשוב ואיך זה יכול להשפיע על איכות העיסקה?

במידה ואתם רוכשים נכס, באמצעות מתווך, ישירות מהבנק – על פניו יראה לכם שאתם מרוויחים, כי אתם רוכשים את הנכס ישירות מהמקור – האם? בספק גדול. למה? כי המחיר שתשלמו לבנק ישירות הוא רק השלב הראשון, על הסכום הזה תצטרכו כמובן לשלם למי שטיפל לכם בעיסקה, לטייטל קומפאני ועוד הוצאות נראות יותר או פחות שיחייבו אתכם מייד. ומה אם השיפוץ, כדי להכשיר את הנכס לשכירות?

ולמה זה שיקול חשוב?  כי שיפוץ הוא תמיד תהליך שמעריכים אותו על נייר. בפועל יכול להיות שינוי שאתם כבעלי הנכס תצטרכו לספוג – האם אתם ערוכים לזה? לוקחים את זה בחשבון כחלק מעלות הנכס? חשוב להדגיש, שנכס בתהליך של שיפוץ הוא עדיין איננו מושכר וכל העלויות הקבועות מתחילות לחול עליכם כמשקיעים כבר מהיום הראשון.

ומרכיב הזמן מהרכישה עד תום השיפוץ וחוזה שכירות חתום הופך להיות קריטי לאיכות ההשקעה.

כמטאפורה הייתי מגדירה את העיסקה כגוף בלי רגליים. אולי בעתיד היא תתברר כעיסקת חייכם, אך המתח וסימני השאלה ידירו שינה מעינכם לילות רבים.

גם כשאתם רוכשים כבר נכס מושכר – יש כמה נתונים שעליכם לבדוק.

תשואה נטו - כמה הוא יניב אחרי ההוצאות הקבועות שציינתי?

למה זה חשוב? כי בארה"ב יש מדינות שהארנונות בהן מאוד גבוהות, ביטוחי הנכסים יקרים

והעלויות האלו חלות במישרין על בעל הנכס. הנתונים הבסיסיים האלה יכולים להאיר לכם גם את המשמעות של נכס שיעמוד בעתיד ריק ללא דייר. וזו נקודה קריטית. החיים הם דינמיים וכן גם חיי הנכס שלכם, לכן חשוב לבחון גם את ההיבטים האלה.  זיכרו, שלעיתים גם רמת שכירות גבוהה לא בהכרח תייצר לכם תשואה גבוהה.

אתן לכם דוגמא מוחשית: רכישת בית צמוד קרקע בסאות בנד עולה: 44,500$

הנכס כבר משופץ ומושכר ב- 700$ לחודש. עלות הביטוח היא : 600$ בשנה, הארנונה: 680$ בשנה, ודמי הניהול הם 8% מהשכ"ד ברוטו בשנה: 672$.

הכנסה ברוטו בשנה: 8,400$, הכנסה נטו בשנה אחרי ניכוי ההוצאות: 6,448$ = תשואה נטו של 14.48%

גם במקרה שהנכס יעמוד ריק לדוגמא חודש עלות האחזקה של המשקיע תהייה רק : 106$ לחודש -  ותסכימו איתי שזו רמת סיכון סבירה ביותר, שאינה מאיימת על איכות ההשקעה.

הנקודות האלה שציינתי הן נקודות קריטיות בתהליך בחינת איכות ההשקעה שלכם הן בהווה ובודאי גם לעתיד.

בדקו היטב – תבחנו את ההשקעה על כל ההיבטים שלה ותזכרו תמיד שאתם גרים בארץ ולכן בחירת החברה דרכה אתם מתכוונים לבצע את ההשקעה מהווה גורם קריטי בבחירה.

יושר, אמינות, לקוחות מרוצים, רמת השירות שתקבלו בהמשך ומקצוענות על זה מושתת עסקה טובה.