השקעה בנדל"ן

השקעות נדל"ן מצריכות את המשקיע להיות בעל אופי מסוים, סבלני משהו, אם הוא רוצה לראות נחת בהשקעתו, לפחות מבחינת התאמתה לאופיו.הרי משקיע אימפולסיבי, אשר היה רוצה לדעת לדוגמה, לפחות פעם אחת ביום, מה שווה ההשקעה שלו, היה קצת מתאכזב מלחפש ברמה היום יומית מישהו שיעריך עבורו כמה שווה הנכס שלו. גם אם אותו משקיע היה יכול לראות יום יום הערכת שמאי. סביר להניח שהיא לא היתה משתנה בהרבה, אלא רק בפרקי זמן של חודשים רבים. לנכס נדל"ן יכולה להיות חסינות מסויימת מתנודות מחירים בשוק. לדוגמה, במקרים כמו משבר בשוק הנדל"ן, שבו יורדים מחירי הנכסים באופן דרסטי, אך הנכס להשקעה נמצא במקום שבו עדיין יש ביקושים לשכירות והוא עדיין מניב כמו בעבר, אולי אף יותר (תופעה שקיימת היום בחלק מהאזורים בארה"ב, עבור סוגי נכסים המיועדים להשכרה לאוכלוסיה מהמעמד הנמוך).במקרה שכזה, דווקא בעל נכס כמו בדוגמה שהבאנו, לא באמת נפגע מהמשבר. גם אם שוויו של הנכס שבידיו ירד, זה לא הופך למוחשי עבורו, כל עוד הוא לא מכר את הנכס. המשקיע יכול לחכות כמה שנים, עד שהמחזוריות בשוק תתקן את המגמה ומחירי הנכסים יעלו לרמות ריאליות שבהן הוא מוכן לממש, אם יבחר בכלל לעשות זאת ולא להשאיר את הנכס אצלו, כדי להמשיך ולהנות מפירות התזרים משכירות.תזרים שוטף משכירויות הינו פרמטר משמעותי בחישוב התשואה של הנכס במהלכה. גם אם עברו טלטלות משמעותיות על מחיר הנכס במהלך התקופה בה החזיק בו המשקיע. רק המימוש, יקבע כמובן את שיעור התשואה המשוקלל הסופי של ההשקעה. משוקלל, במובן של חיבור שני רכיבי התשואה מהעסקה - התשואה מהשכירות, יחד עם התשואה מהמכירה (מההפרש בין מחיר המכירה לקניה).לדוגמה - מכירה בשיעור של כשלושים אחוז תשואה ריאלית, מעל מחיר הקניה המקורי. מחירים מתואמים לאנפלציה שהיתה במהלך התקופה מהרכישה אז – לפני עשר שנים, למכירה היום. במצב שכזה, יוסיף שיעור התשואה הריאלי מהמכירה, 3% תשואה נוספים לשנה, מעבר לתשואה בפועל שהניבה השכירות.בהיבט הזה, ניתן לראות בקלות, שבחינה של השקעה בנכס נדל"ן כלשהו, צריכה לבחון בין השאר היטב, שני פרמטרים עיקריים של ניבוי העתיד: האם הנכס יעמוד מושכר תקופות ארוכות ולא יעמוד ריק? - כלומר, כמה תיפגע התשואה משכירות, במהלך התקופה שנחזיק בנכס. השאלה השניה: האם הצפי הוא שערך הנכס אכן יעלה באופן ריאלי? – או במילים אחרות "כמה סביר שנהנה מרווח הון במכירה".ישנם משקיעים שרואים כנגד עינהם רק את ההכנסה משכירות. ההשקעה בנכס מניב עבורם, המייצר תזרים כספי קבוע לרוב, יכול להיחשב עבורם, משיקולים שלהם, כהשקעה שלא עומדת למימוש, זאת ללא כל קשר לתנאי השוק, או לשווי הנכס באותו רגע נתון. צריך לזכור בהיבט מחיר המימוש, כי העיתוי הקובע האם מכרנו בשיא או בשפל, הוא רק פרמטר אחד מני רבים הקובעים את איכות ההשקעה שביצענו. ישנו גם השיקלול של התשואה משכירות, עלויות המימון שהיו לנו בעסקה ועוד.תכנון ההשקעה צריך להיות מקיף וכולל הסתכלות לטווח קצר, בינוני וארוך: איתור נכס טוב, התייחסות לגורם ההשכרה - בין אם באזור שבו קל לנו להשכיר, או שחוזה השכירות מראש הוא לטווח ארוך, שיקלול קלות התפעול של הנכס (עד כמה קל לנו לטפל בו בהשכרה ותחזוקה), הבאת היבטי תכנון המס, היבטי המימון ושאר הנושאים שחשוב לבחון גם בראיה של טווח ארוך, מעבר לאיתור הנכס שמתאים לנו להשקעה כרגע. מהר מהר לפני שהמחיר עולה...