אבי גולדנברג על מימון חוץ בנקאי בענף הנדל"ן

ההזדמנות הבאה בשנתיים הבאות היא מימון חוץ בנקאי ("מזנין") לנכסים במרכז/מזרח אירופה –    השנים 2010 ו 2011 יהוו הזדמנות נדירה לגופי מימון מקצועיים לכניסה לשוק הנכסים במרכז/מזרח אירופה (CEE) בעיתוי של מצוקת האשראי החריפה. גופי מימון המתמחים ב מימון חוץ בנקאי לנכסי נדל"ן יוכלו בקלות לשתף פעולה עם בנקים אירופאים ולהעמיד " מימון מזנין " כהלוואות להשלמתם/מימונם מחדש/רכישתם של נכסים טובים במצוקת מימון מתוך מטרה להשיג תשואות גבוהות במח'מים קצרים ובסיכון יחסית נמוך. משבר האשראי במרכז/מזרח אירופה מהווה הזדמנות לגופי מימון להשגת תשואות משופרות. כשמשקיעים בעולם כבר התחילו לחפש נכסים במצוקה לרכישה ב"מחירי שחיטה", זה גם הזמן להצביע כי העמדת "מימון מזנין" לנכסים טובים במצוקה פיננסית במרכז/מזרח אירופה, ובעיקר בפולין, תהווה ב 2009 אפיק אטרקטיווי להשגת תשואות גבוהות במח"מים קצרים ובסיכון יחסית נמוך.   העמדת מימון חוץ-בנקאי כ"הלוואות מזנין" נדרשת כעת יותר מתמיד הן ע"י בעלי הנכסים הנמצאים תחת לחץ והן ע"י הבנקים המעוניינים למנוע כשל בהלוואות הקיימות שניתנו לנכסים טובים, בעיקר עקב ירידות שווי השוק, ולכן צפויה תקופה מאוד מעניינת ל"מלווי מזנין" מקצועיים.

צרכי השוק וההזדמנות :שווקי הנדל"ן במדינות ה CEE משקפים בבסיסם ביקוש אמיתי ומהותי בהיקפו הן למסחר ומשרדים והן למגורים עממיים. המשבר הבינלאומי בא לידי ביטוי במדינות אלו באופן ישיר בעיקר דרך עצירת המימון, הן לייזמים והן למשכנתאות לקונים, ובירידת שווי נכסים, ומושפע באופן עקיף ממצוקת מימון אליה נקלעו גופים בינלאומיים בפעילותם במערב אירופה וארה"ב המחייבת אותם למכור נכסים טובים במזרח אירופה. 

• פולין – היא עדיין הבולטת ביציבותה היחסית מתוך קבוצת מדינות מרכז/מזרח אירופה שהצטרפו בשנים האחרונות ל EU. לאחרונה, גייסה ממשלת פולין אג"ח חדשות בהיקף של 1 מיליארד איירו שדורגו (A-). גודלו של המשק הפולני והפעילות האינטנסיבית של חברות רב לאומיות בו יוצרים מצב של תפושות גבוהות של שוכרים טובים לנכסי משרדים ומסחר. 
• הבנקים – לאור ירידת שווי נכסים נאלצו לשלוח למרבית הלווים הודעות כי אינם עומדים ב covenants (אמות מידה פיננסיות) עפ"י הסכמי המימון הקיימים. הבנקים דורשים הגדלת הון עצמי של לווים קיימים ומעדיפים לטפל כעת בהלוואות במצוקה קיימות כדי לא להכניס לקוחות ל default ולכן הם יתמכו מאוד בהזרקת "מרכיב מזנין" לחיזוק/השלמת ההון העצמי הנדרש להשלמת הנכס, מימונו מחדש או מכירתו.הבנקים יאפשרו מצבים של מימוש נכסים/הלוואות/אג"חים בהפסד, יעדיפו לווים חדשים כבעלי הנכסים, ישתפו פעולה עם גופים למימון מזנין וישמשו כמקור העיקרי ל deal-flow איכותי. 
• היזמים ובעלי נכסים – יתקשו להבטיח את המימון הדרוש להשלמת פרויקטים, יידרשו להגדיל הון עצמי, יתקשו לשרת חוב ולעמוד באמות מידה פיננסיות עפ"י הסכמי מימון קיימים, כאשר גיוס חוב חדש בשווקי ההון כמעט ואינו אפשרי.בעלי נכסים יאלצו לממש נכסים/הלוואות/אג"חים בהפסד. אם ירצו לקיים את הפעילות, להשאיר את הנכסים בבעלותם ולקבל מימון יאלצו בעלי הנכסים לאפשר ל"מלווי מזנין" להנות מריביות ותשואות גבוהות.

מה זה מימון מזנין: הגופים העוסקים במתן הלוואות מזנין לנכסי נדל"ן ממלאים את המחסור הפיננסי שנוצר בין: סה"כ הצורך במלוא מימון הנכס לבין סך מקורות המימון הזמינים כרגע והמורכבים ממקסימום המימון בנקאי שאושר וההון העצמי של בעל הנכס/היזם.מימון המזנין נמצא בד"כ בעמדה של בטוחות מדרגה שניה, באמצע, כמימון הכפוף רק להלוואה הבנקאית, המובטחת במשכנתא ראשונה אך תמיד בעמדת בכורה (senior) ביחס להון העצמי של בעל הנכס/היזם.

אסטרטגיות המימון הצפויות:גופים העוסקים במתן הלוואות מזנין יקפידו כעת על שיתוף פעולה עם הבנקים על מנת לממן אך ורק נכסים שהבנק ממליץ עליהם ומעוניין בהמשך מימונם.האסטרטגיה הצפויה והמקובלת יותר תהיה שיתוף פעולה עם הבנקים האירופאיים בהשלמת חבילות מימון שיכללו מרכיב "הלוואות מזנין", להשלמתם, רכישתם או refinancing של נכסים טובים הנמצאים במצוקת מימון/הון עצמי.מלווי המזנין יקפידו בדרך כלל על העקרונות הבאים:· הלוואות מזנין יועמדו רק לנכסים שכבר אושרו למימון בנקאי.· המימון יהיה בשיעור של עד 50% מההון העצמי הנדרש ע"מ להבטיח, יחד עם ההון העצמי של הייזם והמימון הבנקאי, את מלוא מימון הנכס.· סביר שמלווי מזנין לא יאשרו מינוף יותר מ 85% משווי הנכס (סה"כ מימון בנקאי ומזנין).· התמקדות גיאוגרפית סלקטיבית בחלק מהמדינות שהצטרפו ל EU עפ"י מצבן הספציפי.· ליווי ובקרה (לרבות התערבות ניהולית) על מהלך השלמת הנכסים, ייצובם והשבחתם.· קביעת מועד Exit מחייב מראש, במח'מ קצר של כשנתיים.· גביית ריבית שוטפת ותוספת רווחי הון ביציאה/מימוש.

יתרונות עיקריים לאסטרטגיה של מימון מזנין לנדל"ן:

• שיטת מימון נכסים עם מאפיינים של "חוב", יחד עם תשואות גבוהות המאפיינות השקעות "Equity". הגוף המממן לא ירכוש נכסים אלא יפעל בשוק כ"מלווה מזנין".
• מימון יועמד רק לנכסים שיבטיחו מח'מים קצרים עם Exit מחייב ומוגדר, אשר אינו תלוי בשווקי ההון למטרת "הנזלה", לעומת חלופות של השקעות Private-Equity אחרות.
• הקטנת הסיכון ע"י שיתוף פעולה צמוד עם הבנקים לבחירה מאד סלקטיבית של נכסים למימון, בטוחות מדרגה שנייה, פיזור מדינתי ופיזור הסיכון הניהולי על פני מס' נכסים וגופים יזמיים נבחרים.

הלוואת מזנין "כסף יקר יותר ממימון בנקאי" אך נדיר וחיוני לבעל הנכס/היזם כתחליף והשלמה להון העצמי שלו.

התמורות הצפויות למלווי מזנין ממימון נכסים בשוק הנוכחי: מלווי מזנין מאפשרים מס' מסלולי מימון המשלבים בד"כ ריבית (12%-15%) עם מרכיב השתתפות ברווחי מימוש הנכס.

משבר האשראי הנוכחי מהווה הזדמנות מצויינת להשיג תשואות גבוהות אף יותר במח"מים של כשנתיים ובסיכון נמוך יחסית תוך מימון נכסים טובים הנמצאים במצוקה פיננסית.

בברכה, אבי גולדנברג  

אבי גולדנברג  נציג חברת מזפרו העוסקת בתחום של מימון חוץ בנקאי ומימון נדל"ן .

ליצירת קשר, אבי : 0544650999, avigag@gmail.com