אבי גולדנברג בסקירת חברות הנדלן למגורים

סקירת החברות הפועלות בתחום הנדל"ן למגורים, על מקורות וקשיי גיוס ההון הנדרש.

חברות ציבוריות לבניה למגורים -  חברות אלו מגייסות את ההון הנדרש בעיקר ע"י הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להקמת פרויקטים.החברות הציבוריות לבניה למגורים נתקלות בקשיים כגון: בעיות בקבלת דירוג והערכת סיכונים ענפיים ויזמיים, הן מתקשות לגייס הון  לפרויקטים מחוץ לגוש המרכז. בנוסף אין הן יכולות לרשום הכנסות ממכירות לפני מסירת דירות, מה שיוצר בעיות מול בעלי האג"ח הנחשפים להפסדים. חברות ציבוריות לייזום נדל"ן למגורים -  מגייסות את ההון הנדרש בעיקר ע"י הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להקמת פרויקטים. חברות אלו נתקלות בבעיות בקבלת דירוג והערכת סיכונים ענפיים ויזמיים, כמעט לא ניתן לגייס לפרויקטים שאינם בגוש המרכז. בנוסף לא ניתן לרשום הכנסות ממכירות לפני מסירת דירות, מצב זה יוצר בעייתיות מסויימת מול בעלי האג"ח שנחשפים להפסדים.

חברות פרטיות לייזום נדל"ן למגורים -  את עיקר ההון מהווה ההון העצמי של הבעלים, שותפויות עסקיות ואשראי חוץ בנקאי ממספר קטן  של גופים. החברות הפרטיות נתקלות בקשיים כגון: מחסור קבוע במקורות הון עצמי, בעיות של אי-סחירות ושקיפות מול מוסדיים, לרוב הכרח בדילול בעלות ושליטה ונוסף על כך אין מספיק גופים מממנים. קבוצות רכישה למגורים -  ההון בקבוצות רכישה מגוייס בעיקר מהון עצמי של יחידי הקבוצה.קבוצות רכישה עשויות לסבול מקשיים שעשויים לנבוע מהתזרים של חבר הקבוצה לאורך תהליך רכישת הקרקע והשלמת הבניה. 

החברות ההציבוריות העוסקות בתחום המגורים נאלצות לגיוסים לא קלים במנות לא גדולות עם רגישות למצב שוק ההון.

החברות היזמיות הפרטיות, המהוות את העיקר והבסיס לענף, סובלות ממחסור קבוע במקורות להון עצמי.

התוצאות הן בניה בהיקפים קטנים ומדודים, עיכוב ביכולת מימוש זכויות בניה ופרויקטים ולרוב צורך ביצירת שותפויותלא טבעיות רק כדי להשלים צרכי הון עצמי.

בברכה,אבי גולדנברג