פיצול דירה ללא היתר בניה

חוק המקרקעין קובע כי "בעל דירה אינו רשאי לבצע שינוי בדירתו, שיש בו כדי לפגוע בדירה אחרת או ברכוש המשותף של הבניין, זאת מבלי שקיבל את הסכמתם של כל דיירי הבניין". בנוסף, חוק התכנון והבנייה קובע כי בעל דירה אינו רשאי לעשות כל שינוי שיש בו לפגוע בחזות הבניין, ברכוש המשותף, בצנרת ובשלד הבניין, או בציוד המשמש גם דירות אחרות בבניין, מבלי שקיבל היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.

חוק התכנון והבנייה קובע גם, כי בעל דירה רשאי לבצע שינוי פנימי ללא צורך בקבלת היתר. אך עם זאת, נקבע כי פיצול דירה למספר דירות, כאשר בכל דירה יש מטבח, מקלחת, שירותים, ודוד שמש נפרדים, נחשבת כשינוי פנימי שאינו מורשה בדירה.

דיירים נוספים בבניין  גורמים לעומס על תשתיות הבניין והסביבה, לצפיפות יתר, למצוקת חניה, למטרדי רעש ולעומס על השירותים המוניציפאליים, המיועדים למספר התושבים על פי תכנית בניין עיר.פיצול דירה ללא מתן היתר והסכמת יתר דיירי הבניין מהווה, כאמור, מפגע באיכות החיים של דיירי הבניין והסביבה ופגיעה בקניינם.

מה ניתן לעשות במקרה שדייר פיצל דירה ללא היתר?

פיצול דירה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, במקרה ודירה בבניין פוצלה למספר דירות ללא היתר, מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, יכולים דיירי הבניין לפעול בשני מישורים. המישור הראשון הוא המישור הפלילי- לוועדה המקומית לתכנון ובניה יש הסמכות לנקוט בהליך פלילי כנגד בעל הדירה המפוצלת. בעקבות ההליך הפלילי ניתן להשית על מבצע העבירה קנס כספי משמעותי ובאמצעות צו הריסה להורות לו להשיב את הדירה למצבה הקודם.במקרים חריגים ניתן לגזור על מבצע העבירה עונש מאסר בפועל.

המישור השני בו יכולים לפעול דיירי הבניין הוא המישור האזרחי - ניתן להגיש תביעה אזרחית כנגד בעל הדירה בה בוצע הפיצול, בפני המפקח על הבתים המשותפים. בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לתת, לדירה המפוצלת, צו הריסה וצו השבת מצב הדירה לקדמותו.יתרה מזאת, רשאי המפקח לחייב את בעל הדירה המפוצלת במתן  פיצויים.