שמאות מקרקעין ושיטות להערכת שווי נכס

ענף הנדל"ן אחראי על כל הפעילות הקשורה במגרשים וקרקעות לבניה ופרויקטים של בנית בתי מגורים ומוסדות בארץ. באופן טבעי, התחום מגלגל מידי שנה מיליארדים רבים של שקלים וההשפעה שלו על התנהלות של מוסדות וארגונים כמו גם על הצרכן הפרטי היא עצומה.

התחום מערב גורמים רבי השפעה: משרדי ממשלה, מנהל מקרקעי ישראל, חברות ביטוח ובנקים שמממנים בניה באמצעות מתן הלוואות ומשכנתאות, מוסדות וועדות תכנון ובניה של הרשויות המקומיות, חברות בניה ויזמי נדל"ן, לצד בעלי נכסים פרטיים.

בין כל הגורמים המעורבים יש לפעמים אינטרסים צולבים. שמאות מקרקעין זהו תחום עיסוק שהרבה פעמים מאפשר לעשות "סדר בבלאגן". הפעילות העיקרית של שמאי מקרקעין היא הערכת שווי נכסים וקרקעות – הערכה שצריכה להיות אמינה ולהתחשב במספר רב של פרמטרים. על פי הערכת השמאי יוחלט מה גובה הפיצויים או היטל המס לאדם או חברה כאלה או אחרים ובמקרים אחרים קיומו של פרויקט נדל"ן מסתמך על הכדאיות הכלכלית הנגזרת מהערכת השווי של השמאי.

שיטות הערכת שווי

הערכת שוויו של נכס דורשת שילוב ואיזון בין אלמנטים שונים: מיקום הנכס והיוקרה שבסביבתו, הפוטנציאל לפיתוח עתידי, תוכניות של הרשות המקומית לגבי סביבת הנכס, מצב תחזוקתי ובטיחותי של הנכס ותקני הבניה שלו ועוד. בתוך כך, נשענים שמאיי מקרקעין על שלוש שיטות הערכה המקובלות בעולם. גישת ההשוואה היא הגישה השכיחה ביותר בעיקר בנוגע לנכסים למגורים. היא מבוססת על השוואה בין הנכס לנכסים מקבילים או שווי ערך בשוק. הערכת השווי מושפעת, אם כן מהתנהלות  השוק. הגישה הכלכלית מתרכזת בתשואות שיכול נכס מסוים להניב מדמי שכירות.

השיטה הזאת מיושמת בעיקר בבנייני משרדים או בניינים רבי דירות בבעלות אדם או חברה אחת. הגישה השלישית להערכת שווי, גישת העלות, מתאימה לנכסים שבהם קשה לבצע הערכה באמצעות השוואה וכשהנכס לא מניב תזרים מזומנים קבוע ולא צפוי לעשות זאת בעתיד הנראה לעין. גישת העלות מתייחסת לערך הגולמי של הנכס: הקרקע והבנייה בהפחתת פחת תחזוקתי ואלמנטים נוספים כמו שינויים סביבתיים ושינויים בתקני הבניה.