מחירי הנדל"ן באמת כל כך גבוהים?

קשה לבצע השוואות בין מדינות. כאשר מבצעים סקירה של שוק הנדל"ן ישראל אל מול מדינות אחרות לא די בהמרת המטבע כדי להבין עד כמה מחירים יקרים יותר או פחות. צריך לעשות אומדן המשקלל בתוכו גם את ערך הכסף עצמו, כלומר כוח הרכישה של הכסף. כך למשל, אם נשווה מחירים של מוצרים שונים בין ישראל לאירופה, ובכלל זה נדל"ן בישראל ובאירופה, נגלה כי המחירים אינם בהכרח גבוהים מאוד מעל לרמת המחירים באזורים מקבילים באירופה, אולם – וזה מה שצריך להביא בחשבון – באירופה מרוויחים בדרך כלל גם הרבה יותר מכפי שמרוויחים בישראל. כך למשל אם קוטג' עולה בפריז את אותו הסכום שהוא עולה כאן, הרי שעדיין, כיוון שהשכר החציוני והממוצע בצרפת גבוה פי כמה מהשכר בישראל, הרי שערך הכסף כאן נמוך יותר והמחיר בישראל הוא גבוה יותר מאשר בצרפת.

מדוע מחירי נדל"ן בישראל גבוהים כל כך?

אין תשובה חד משמעית לשאלה הזאת. אחרי הכל מדובר בעסקים וישנם פרמטרים רבים המשפיעים על מחירי נדל"ן בישראל ובכלל על השוק. אולם, נראה כי הבעיה נובעת מכך שיש מחסור בדירות. ככל שיש ביקוש גבוה יותר והיצע נמוך יותר המחיר עבור כל דירה יקר יותר. האומנם יש מצוקת דירות בישראל? נראה כי מספר הדירות הבנויות והמוכנות לשימוש הוא בהחלט נמוך מהביקוש, אולם על פי נתוני משרדי הממשלה באזור ת"א יש כ-200,000 יחידות דיור אשר אושרו לבנייה וטרם החלה הבנייה בהן. לא מן הנמנע כי קבלנים רבים אשר יש להם קרקעות ופרויקטים מאושרים לבנייה מעדיפים להמתין כדי שלא "להציף" את השוק בהיצע של דירות אשר יוריד את המחירים. רמת מחירים גבוה מיטיבה עם הקבלנים באשר הם מקבלים כך תמורה גבוהה יותר עבור כל דירה.

הוכחה נוספת לכך ניתן לראות בעובדה כי על אף שתוכנית תמ"א 38 שתכליתה חיזוק מבנים והגברת המוכנות של ישראל למקרים של רעידות אדמה, קיימת מזה שנים רבות, בפועל מעט מאוד בניינים ניצלו את האפשרות לעשות זאת. הסיבה העיקרית לכך היא כי העסקה איננה כדאית מספיק לקבלנים. לשם כך בוצעו שינויים בחוק המתירים לקבלנים לבנות דירות חדשות בבניין כזה מכפי שהותר בתחילה. ועדיין, בניינים רבים נותרים ללא הצעות ראויות לחיזוקם, כיוון שהקבלנים אינם מעוניינים לבנות.