מחשבון משכנתא שפיצר או קרן השווה?

לוח סילוקין על פי לוח שפיצר

לוח שפיצר מוכר כלוח הסילוקין השמיש ביותר בהלוואות. זאת בשל העובדה שלוח שפיצר מקנה ללווה את האפשרות לשלם את אותו תשלום חודשי, למשך כל ההלוואה וזאת בצמוד להפרשי הצמדה. כמו כן, מחשבון משכנתא שפיצר רווחי עבור בנקים, שכן הוא ממקסם את תשלומי הריבית. הלוח עובד בצורה פשוטה, כאשר בשלב הראשון משלמים את הריבית ורק לאחר מכן מתחילים לשלם את הקרן. ככל שסכום הקרן קטן פוחתת גם הריבית. כאשר מגיעים למחצית ההלוואה, תשלום הקרן הופך להיות התשלום המרכזי והגדול בעוד הריבית נהיית התשלום הקטן והשולי.

לוח סילוקין על פי קרן שווה

בדרך זו תשלום הקרן של ההלוואה הנו קבוע למשך כל תקופת ההלוואה. שכן, הסכום החודשי ההתחלתי גבוה ופוחת עם הזמן כשהקרן על ההלוואה קטנה. היתרון בדרך זו הוא שככל שפוחתת הקרן, גובה תשלומי הריבית יפחתו במקביל. החיסרון שבשיטה הוא שגובה התשלומים הראשונים של ההלוואה גבוהים. בסכום המצטבר, הריבית על התשלומים תהיה נמוכה יותר מאשר סכום הריבית המצטבר בשיטת שפיצר. ההיגיון שבדבר הוא שהקרן פוחתת כבר מהתשלום השני להלוואה וכך גם הריבית עליו.

הבנקים נמנעים ממתן משכנתא על פי קרן השווה, או שייגבו ריבית גבוהה יותר מלווה המעוניין לקבל משכנתא בקרן השווה, זאת מהסיבה שהבנק יפסיד תשלומי ריבית.

מי מהשיטות עדיפה?

ברמה העקרונית לווים יעדיפו לשלם ריבית נמוכה יותר ולכן, הנטייה תהיה לקחת הלוואה בשיטת קרן שווה. אולם במרבית מהמקרים הלווים יהיו זוגות צעירים בתחילת דרכם שיעדיפו החזרים חודשיים קטנים, מאשר ההחזרים חודשיים "כבדים" כפי שמציעה שיטת קרן שווה. אם בכל זאת בוחרים בשיטת קרן שווה, יש לקחת בחשבון שהסכום המצטבר ל הריביות ישתווה לסכום בשיטת לוח שפיצר, בשל הריביות הגבוהות שהבנק ידרוש מכם.

האם מחשבון משכנתא מדייק?

ברמת התיאוריה כן בפועל לא ממש. מחשבוני משכנתא יחשבו באופן מדויק את גובהו של התשלום החודשי הבסיסי הן בשיטת שפיצר והן בשיטת קרן שווה, אולם תמיד תוצמד המשכנתא והתשלום החודשי למדד כלשהו. בין אם זה דולר, אירו, מדד המחירים לצרכן וכל מדד באשר הוא, הסכום שמתקבל במחשבון לא יהיה זהה לזה שתשלמו לבנק. לרוב, התשלום החודשי יהיה גדול מאשר הסכום שיתקבל במחשבון.