משכנתא – תחזית מסלול משכנתא דולרית

משכנתא – תחזית משכנתא דולרית נועד להסביר את חשיבות תחזית שער החליפין של הדולר, וכמו כן של ריבית ליבור דולרית, והשפעתם על החלטת לקיחת משכנתא מבחינת כדאיות כלכלית של תמהיל משכנתא ושל מסלול משכנתא.

משכנתא – תחזית שער חליפין משכנתא דולרית היא אחד מהמסלולים המשתנים עד כל 5 שנים שהנגיד הגביל את לקיחתם לעד שליש מגובהה של משכנתא. המסלול השני העיקרי והפופולארי מאוד הוא מסלול ריבית פריים.

עשר שנים אחורה שער הדולר היה 4.2 שקל לאחר מספר שנים טיפס למעט פחות מ – 5 שקל ומאז הוא במגמת ירידה והגיע סביב ה -3.5 שקל בשנת 2011. מגמת ירידת הדולר היא עקבית מספר שנים למרות עלייתו מידי פעם אך הכיוון הכללי שלו הוא במגמת ירידה. יש הצופים שהוא יגיע בשנים הקרובות לפחות מ – 3 שקלים לדולר.

משכנתא דולרית – למה הדולר יורד?

ארה"ב נכנסה לתקופה קשה מאוד כלכלית ולא רואים עדיין את האור בקצה המנהרה. יש צופים לכלכלה האמריקאית את "העשור האבוד" כמו שעבר על יפן בכ -20 השנים האחרונות של ריבית נמוכה ביותר ואף שלילית ודעיכה של הכלכלה.

ארה"ב גרמה למיתון העולמי שהחל בסוף שנת 2008 בתחילתו של המשבר הפיננסי ונפילת שוק הנדל"ן, שממשיך לרדת ושובר שיאים נמוכים כל הזמן. בעיות תקציב קשות של הממשלה האמריקאית וכמו כן של חלק מהמדינות המרכיבות אותה. מדיניות הרחבת כסף קיצונית גבוהה ששומרת את ארה"ב מעט מעל המים עם חשש כל הזמן שהנה בא הסוף ונכנסים שוב למיתון עולמי קשה ואף חריף יותר מהאחרון.

האבטלה הרשמית בארה"ב נעה בשנים האחרונות סביב ה- 9 עד 10 אחוז וזה גבוה במיוחד כאשר האבטלה האמיתית בפועל היא כנראה סביב ה - 17 עד 18 אחוז, מבהיל למדינה בסדר גודל של ארה"ב. גרעון עצום גם בסחר החוץ של ארה"ב מול העולם ובעיקר מול הסינים דבר שמאלץ את ארה"ב להפחית את שער הדולר יותר ויותר על מנת להגן על הייצור בארה"ב ועל מקומות העבודה.

התהליך הנ"ל הוא תהליך שקשה ביותר לצאת ממנו ללא שינוי מהותי בתוך ארה"ב בעיקר בשיטת האשראי המורחבת שלה וקיצוץ מסיבי בתקציב הממשלתי. קיצוץ שיטת האשראי משמעותו קיצוץ ביכולת הקנייה של הצרכנים, ירידה הצריכה, ירידה בצמיחה והגדלה באבטלה שגם היום היא גבוהה ביותר.

על מנת לעודד את הכלכלה האמריקאית אין ברירה לאמריקאים אלא להמשיך ולהחליש את הדולר באותו קצב איטי בשנים הקרובות.

משכנתא – למה ריבית משכנתא דולרית נמוכה?

מהסיבות הכלכליות הנ"ל  נגיד הבנק הפדרלי שמרעל ריבית מאוד נמוכה הקרובה לאפס אחוז בשלוש השנים האחרונות וקרוב לוודאי בשנים הקרובות. נגיד הפדרל כבר הכריז שהצפי של הריבית הנמוכה סביב האפס אחוז יישאר לפחות עד אמצע שנת 2013. כפי שאנו מנתחים את הכלכלה האמריקאית סביר להניח שהריבית הנמוכה מאוד תישאר מספר שנים טובות. לכן ריבית משכנתא במסלול הדולר תמשיך להיות נמוכה.

מסלול משכנתא דולרית – כדאיות כלכלית

רווח כפול צפוי ללווה עם מסלול משכנתא דולרי:

-          ריבית משכנתא נמוכה מאוד

-          שער חליפין יורד

מסלול משכנתא דולרית היא המסלול הזול ביותר הקיים כיום אך כמובן יש את הסיכון שהדולר דווקא יתחזק במקום להמשיך להיחלש.

מסלול משכנתא דולרי מצטרף למסלול הזול מאוד השני של ריבית פריים שגם בו יש ריבית יחסית נמוכה עבור מסלול משכנתא לא צמוד.

ריבית משכנתא נמוכה מאוד

מקובלת מתן משכנתאות עם ריבית משכנתא דולרית של ליבור פלוס מרווח ריבית קבוע של 1.7% עד ל – 2%. ליבור דולר 3 חודשים כיום 0.37% וליבור חצי שנתי כיום 0.48%. לכן ריבית משכנתא במסלול דולרי היא בטווח של כ 2.1% לכ 2.5% בלבד, אולי הכי נמוך הקיים מכל מסלול משכנתא אחר.

משכנתא – שער חליפין יורד

ירידת שער חליפין הדולר במסלול משכנתא דולרית גורם לירידת חוב משכנתא לבנק משכנתאות. קרן ההלוואה השקלית יורדת עם ירידת שער החליפין.

יועץ משכנתאות – ייעוץ משכנתאות

נושא שער חליפין הוא מורכב ומסוכן עם סכוי גדול לרווחים בו ולכן רצוי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלול משכנתא זה וסוגי משכנתאות אחרים בזמן אמת של לקיחת משכנתא במטרה לדעת את כדאיותה הכלכלית ואת אחוזה בתוך תמהיל משכנתא. החלטות נכונות של יועץ משכנתא ייצרו רווח גדול ללווה.

: