מחפשים יועץ משכנתאות מומלץ? רוצים לדעת הכל על המשכנתא? האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות מומלץ? המדריך המלא למשכנתא נמצא כאן. 

קניית בית היא הרכישה הגדולה ביותר שמרבית האנשים עושים בחייהם.

לפני שאתם חושבים על הריביות, חשוב קודם כל להבין כיצד לקחת את המשכנתא,

מה אתם יכולים להרשות לעצמכם ללוות ומה ההחזר החודשי הנכון עבור אותו סכום המשכנתא אשר תרצו לקחת.

תבררו היכן נכון לכם לקחת את המשכנתא, אם בבנק שלכם או בכלל בבנק אחר?

חיקרו לעומק והבינו את סוגי המסלולים השונים, מהן היתרונות והחסרונות מהן העלויות הנלוות ללקיחת המשכנתא.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה מגוף ממן (בנקאי/חוץ בנקאי) למטרת רכישת נכס או קרקע.

את המשכנתא אנו יכולים לקחת לתקופה של  עד 30 שנה או עד 75 (ישנם בנקים שמחריגים גם עד גיל 80)

אך תקופות המסלולים בתמהיל המשכנתא שלנו יכולים להשתנות בהתאם ליכולת ההחזר שלנו.

הלוואת משכנתא \\\\\\\'מבטחת\\\\\\\' את הבנק להעמיד לנו את המימון לרכישת הנכס כנגד שווי נכס עד סיום תקופת התשלומים,

מה שבעצם אומר שהבנק שותף בנכס עד מלוא תשלום ההלוואה.

במקרה שאינך עומד בתשלומי המשכנתא,

הגוף הממן יכול להחזיר כספו על ידי מכירת הנכס וכך יוודא שיקבל את כספו בחזרה, לכן חשוב מאוד להבין לאיזה תמהיל המשכנתא אנו מכוונים.

מה ההבדל בין הלוואה בנקאית למשכנתא?

הלוואה בנקאית היא בעצם הלוואה כספית שניתנת על ידי אחד הבנקים בישראל. נכון להיום, התנאי לקבלת הלוואה בנקאית הוא קיומה של הכנסה קבועה ללווים. בנוסף, אין ללווים רישום על בעיות בהחזר הלוואות קודמות, חריגות רבות ממסגרת האשראי או החזר המחאות. ככל שהלווים מסודרים ומחושבים יותר, כך תנאי ההלוואה שיוצעו להם יהיו טובים יותר.

מנגד, משכנתא היא \\\\\\\"הלוואה\\\\\\\" לטווח ארוך, שנועדה במיוחד למטרה של רכישת נכס נדל\\\\\\\"ן. רוב המשכנתאות ניתנות לזוגות צעירים או משפחות לרכישת דירת מגורים. יש מקרים שאנשים לוקחים משכנתא למכירת דירה ומעבר לדירה גדולה יותר. במקרים אחרים, אנשים לוקחים משכנתא לרכישת נכס נוסף. בכל אחד מהמקרים, מדובר בסכומי כסף של מאות אלפי שקלים, ואפילו מיליון שקלים ויותר במקרים מסוימים.

לכאורה, משכנתא בנקאית והלוואה בנקאית הן היינו הך – הבנק מעניק ללווים כסף והם אמורים להחזיר אותו בתשלומים לבנק, יחד עם הריבית וההצמדה. למעשה, יש כמה הבדלים בין משכנתא לבין הלוואה בנקאית:

1. ערבויות כנגד ההלוואה: מבחינת הבנק, המשכנתא היא ההלוואה הבטוחה ביותר. זאת, משום שהנכס שנרכש באמצעותה הוא גם הערבות להחזר ההלוואה. מי שאיננו עומד בהחזר המשכנתא, עלול לאבד את הדירה לטובת הבנק. לעומת המשכנתא, כל הלוואה אחרת נשאת גם סיכון גבוה. אם הלווה לא יחזיר, יהיה לבנק ממש קשה לגבות את הכסף.
2. כסף עובר למוכרים: במשכנתא, הכסף עובר ישירות מהבנק למי שמכר את הנכס. בהלוואה, הכסף עובר ללווה.
3. ריביות: בגלל העובדה שההחזר של המשכנתא הוא במידה רבה בטוח, הריביות על משכנתאות הן נמוכות יחסית ונעות סביב אחוזים בודדים לשנה. מנגד, הריביות על הלוואות אחרות עשויות להגיע לכדי עשרה אחוזים ויותר לשנה.
4. אורך חיי ההלוואה: את החזר המשכנתא אפשר לפרוש על פני תקופה ארוכה של עד שלושים שנה במקרים מסוימים. הלוואות רגילות ניתנות לתקופה של עד חמש או שש שנים. רק במקרים נדירים הלוואות הן לתקופה ארוכה יותר.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הינו הרכב של מספר תתי הלוואות כאשר כל תת הלוואה יכולה להיות במסלול שונה, בריבית שונה ולתקופה שונה.

שילובן בעצם נותן לנו את תמהיל המשכנתא.

חשוב מאוד להבין כי לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות משלהם, ולכן חשוב להבין מהו תמהיל המשכנתא הרצוי בעת לקיחת המשכנתא.

בעזרת שילוב מומחיות ומקצועיות של יועץ משכנתאות מנוסה,

ניתן להגיע לתמהיל המשכנתא הרצוי אשר מתאים ללוקח המשכנתא ויטיב עמו לאורך השנים.

במידה ונדע לתכנן נכון את תמהיל המשכנתא בצורה נכונה,

כבר מההתחלה נוכל לחסוך עד עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומים מיותרים לבנק.

תמהיל משכנתא הוא אחד הדברים המרכזיים שיש לשקול לפני שלוקחים משכנתא.

כאשר נרצה לבנות תמהיל משכנתא נשים לב לכמה פרטים :

• מצב כלכלי
• החזר חודשי רצוי
• ריביות במשק
• רמת הסיכון בתמהיל
• תקופת התשלומים
• יכולת פירעון מוקדם
• חלוקה נכונה של המסלולים

חשוב לדעת כי הרפורמה שצפויה להיכנס במחצית השניה של 2022 עלולה לשנות את פני המשחק, אך עדיין יוצרת בלבול רב בקרב לוקחי משכנתאות, תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך מורכב אשר דורש מיומנות והבנה במושגים כלכליים. ללא ידע מתאים וראייה ארוכת טווח, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים סכומים אשר תוכלו לחסוך עם התייעצות עם יועץ משכנתאות מנוסה.

התנאים לקבלת משכנתא

הון עצמי

אחד מהתנאים הבסיסיים ביותר לקבלת משכנתא הוא הון עצמי, כלומר סכום כסף שהצלחתם לחסוך בעצמכם.

אם מדובר על רכישת דירה ראשונה, הבנק יחייב את הלווה להראות הון עצמי של לפחות 25 אחוזים מסכום המשכנתא הכולל.

אם מדובר על דירה שנייה ומעלה יצטרך הלווה להראות הון עצמי של 50% אחוז מסכום המשכנתא.

משכורת קבועה

עוד תנאי הכרחי מאוד לקבלת משכנתא הוא הצגת תשלומי המשכורת של לפחות שלושת החודשיים הקודמים לבקשה.

תלושי משכורת אילו יעידו על הכנסה קבועה מצידו של הלווה.

כך הבנק יוכל להיות משוכנע כי הלווה יוכל  לעמוד בתשלומי המשכנתא וכי תשלומי המשכנתא לא יהיו על תקן משימה בלתי אפשרית עבורו.

על סמך גובה המשכורת יהיה ניתן לקבוע גם את הסכום החודשי שאותו הלווה יצטרך להחזיר לבנק – כך שהוא לא יקרוס מהרגליים.

היסטוריית אשראי

אף אחד לא יכול לחזות את העתיד, והיו מקרים שבהם לווים שהיו נראים מאוד אמידים – לא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

לכן פעולה נוספת שאותה הבנק נוקט על מנת לוודא כי הלווה יוכל לעמוד בתשלומים החודשיים היא בחינת היסטורית האשראי של הלווה.

כך הבנק יוכל לראות כי הלווה מצליח לעמוד באופן עקבי בתשלומים החודשיים.

ואין שום מניעה לתת לו את המשכנתא שאותה הוא מבקש – ואותה הוא גם יוכל להחזיר כמובן.

גיל הלווה

לבנק מצידו אין בעיה לפרוש את המשכנתא על גבי 25-30 שנה.

אך בפועל הבנק ירצה גם לדעת כי הלווה יוכל להחזיר את כל סכום ההלוואה.

הבנק מאשר לתת משכנתא לכל בן אדם עד גיל 75,

והמשמעות היא שאם הלווה נמצא בגיל מבוגר – הוא יהיה מוגבל מבחינת מספר השנים שעליהן הוא יוכל לפרוס את ההלוואה.

המצב בריאותי של הלווה

אולי אתם חושבים לעצמכם מה אכפת לבנק מהמצב הבריאותי שלכם?

אך בפועל הבנק ירצה לדעת כי אתם לא נמצאים במצב בריאותי קשה, שבו אתם לא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

בסוף הבנק ירצה לדעת כי הוא יקבל בחזרה את הסכום שאותו הוא נותן לכל לווה,

ולכן המצב הבריאותי הוא פקטור משמעותי שלא ניתן להתעלם ממנו.

בדיקת הנכס

ככל הנראה אתם הולכים לרכוש נכס עם המשכנתא שאותה אתם תקבלו מהבנק.

ולכן אתם צריכים לקחת בחשבון כי הבנק הוא השותף שלכם לרכישה.

טרם מתן המשכנתא, הבנק ירצה לבחון את הנכס על מנת לוודא כי מדובר על רכישה הגיונית מצדכם.

הבנק אומנם לא הולך לבחון את המצב של הנכס לפרטי פרטים, אך הוא ירצה לדעת שלא מדובר על עסקה שאיננה משתלמת בשום צורה שהיא.

כמה משכנתא כדאי לקחת?

במידה ואתם לא משקיעי נדלן, בעת רכישת נכס מעורבים לא מעט רגשות,

ולכן המון נוטלי משכנתאות מבצעים החלטות \\\\\\\'רגשיות\\\\\\\' ולוקחים משכנתא מעל הסכום המומלץ.

חשוב מאוד להבין את היכולות שלנו ולא למתוח את עצמנו לקצה גבול היכולת הכלכלית שלנו.

אם אתה חושב שתתאמץ לשמור על ההחזרים החודשיים עדיף לעצור רגע ולחשב מסלול מחדש.

כמו כן, חובה להבין את העלויות השוטפות של בעלות על בית כמו חשבונות ביתיים, ארנונה, ביטוח ותחזוקה.

גוף המימון ידרוש לראות הוכחות להכנסות שלך,

את התנהלות חשובות העו\\\\\\\"ש שלך ובמידת הצורך הוצאות מסוימות נוספת כדי לבטח את עצמם ולראות שאכן תוכל לעמוד ביחס ההחזר ביחס לכלל החובות וההלוואות שלך.

הם עשויים לבקש מידע על חשבונות ביתיים, אחזקת ילדים והוצאות אישיות.

הגוף הממן עשוי לסרב להציע לך משכנתא  במידה ויחשוב כי לא תוכל לעמוד בהחזרים החודשיים.

היכן ניתן לקבל משכנתא?

אתה יכול להגיש בקשה למשכנתא ישירות מהבנק או מגוף חוץ בנקאי, תוך בחירה מתוך מגוון המוצרים שלהם.

אתה יכול גם להשתמש במתווך משכנתאות או יועץ פיננסי עצמאי שיוכל להשוות משכנתאות שונות בשוק.

ייעוץ יהיה כמעט בוודאות הטוב ביותר אלא אם כן אתה מנוסה מאוד בעניינים פיננסיים בכלל, ומשכנתאות בפרט.

לעיתים ניתן לבחור משכנתא ללא קבלת ייעוץ,

במרבית המקרים לקיחת משכנתא ללא ייעוץ מקצועי יוביל לעלויות מפתיעות שלא נלקחו בחשבון בעת לקיחת המשכנתא.

תהליך קבלת המשכנתא

שלב א – תכנון העסקה

לא משנה אם אתם איש עסקים או שכיר, לפני כל עסקה חשוב לבצע תכנון מקיף.

יש צורך להבין את יכולת ההחזר החודשי שלנו, ההוצאות הנלוות, ההוצאות שוטפות של משק הבית, וכד\\\\\\\'.

לאחר שתכננתם את העסקה תצטרכו לתכנן את מימון העסקה..

 שלב ב – בקשת אישור עקרוני מהבנק

כל הכבוד, מצאתם נכס ואתם יודעים כמה תצטרכו לשלם עליו.

עכשיו הגיע הזמן לפנות לגורם המממן, לפני שתוכלו לדבר עם בנקאי תצטרכו להוציא מסמך בשם \\\\\\\"אישור עקרוני למשכנתא\\\\\\\".

זאת אומרת – אישור מהבנק כי הוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לשלב ביצוע העסקה.

הערה – אישור עקרוני לא מהווה אישור סופי לקבלת המשכנתא,

רק לאחר שלב אימות המסמכים תוכלו לקבל את האישור הסופי לקבלת המשכנתא.

 להלן מפורטים מסמכים אשר התבקשו לתת הבנק לצורך אימות הפרטים שמסרתם –

• תעודת זהות + ספח פתוח
• שכיר – 3 תלושי שכר אחרונים.
• עצמאי – שומת מס אחרונה / אישור רו\\\\\\\"ח שנתיים. אחורה
• תדפיסי עו\\\\\\\"ש של 3 החודשים האחרונים.
• דוח יתרת הלוואות קיימות .
• חוזה רכישה של הנכס הרלוונטי.
• נסח טאבו מלא ועדכני / אישור זכויות עדכני.
• תעודת זכאות / בדיקת זכאות לסיוע מהמדינה.
• במידת הצורך, יפנה אתכם הבנק לשמאי המאושר ע\\\\\\\"י הבנק..

 שלב ג – בחירת בנק

לאחר שהחלטתם על סכום המשכנתא, תצטרכו לבחור את הבנק שיממן את העסקה,

אם תעשו סקירת שוק בצורה נכונה, תוכלו לשים לב כי לכל בנק יש תנאים משלו, ריביות שונות,

בקיצור \\\\\\\"ארגז כלים\\\\\\\" קצת שונה. המטרה הסופית היא למצוא בנק אשר יתן לכם את המשכנתא בתנאים הכי אטרקטיביים.

חשוב לדעת כי לכל בנק יש המומחיות שלו, ולכן לא כל הבנקים מתאימים לכל סוגי הלקוחות.

 שלב ד – ביטוחים ורישומים

ביטוחים –

• ביטוח חיים – הוא ביטוח אשר משלם סכום קבוע מראש למוטבים/בני הזוג, במקרה של פטירה בטרם עת חלילה. במקרה של פטירה הביטוח ישלם לבנק את יתרת המשכנתא.
• ביטוח נכס – ביטוח נכס מהווה \\\\\\\"חגורת הצלה\\\\\\\" לבנק במקרה של נזק משמעותי לנכס עקב שטפונות, התמוטטות הבניין וכד\\\\\\\'.

רישומים וחתימות –

• רישום בטאבו / מינהל מקרקעי ישראל – רישום הערת אזהרה לטובת הבנק.
• רישום משכון ברשם המשכונות.
• חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם. 

קבלת הכסף

לאחר שהגשתם את הבקשה בבנק, הוא יעבור על כל המסמכים, במידה והכל תקין, הבנק יאשר לכם את המשכנתא ויעביר את הכספים לחשבון המוכר.

חשוב לציין כספי המשכנתא הם כספי התשלום האחרונים בעת תהליך הרכישה, והתשלום יתבצע אך ורק לחשבון העו\\\\\\\"ש או חשבון המשכנתא של המוכרים.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן הוא מדד סטטיסטי אשר נמדד מדי חודש,

המדד בודק את השינוי שחל במחירם של שירותים שונים במשק.

שירותים אילו הם שירותים או מוצרים אשר צורכת המשפחה הישראלית הממוצעת.

בנוסף המדד משקף את רמת האינפלציה(שיעור עליית המחירים) במשק.

על ידי שימוש ב\\\\\\\"מדד המחירים לצרכן\\\\\\\"  ניתן לחזות שינויים או מגמות שעלולות להתרחש בתשלומי המשכנתא.

כיצד מדד המחירים לצרכן משפיע על תמהיל המשכנתא?

כאשר לווה משלב באחד ממסלולי המשכנתא מסלול צמוד מדד,

הוא בעצם מצמיד את הקרן (ההלוואה) למדד המחירים לצרכן.

ראו דוגמא: דמיינו לעצמכם לוווה שלקח הלוואה בחודש ינואר 2021,

ויתרת הקרן במסלול המשכנתא הצמוד שלו  עומדת על 500,000 ש\\\\\\\"ח.

במידה מדד המחירים לצרכן עלה ב-1% בין חודש ינואר לחודש פברואר,

יתרת הקרן החדשה תעמוד על 505,000 שקל(ללא חישוב תשלום המשכנתא החודשי)

בעצם כתוצאה מלקיחת הלוואה צמודת מדד, אנו חושפים את עצמנו לשינויים אשר עלולים להתרחש במשק,

במידה ומדד המחירים לצרכן עולה כך גם יתרת החוב שלנו לבנק גדלה, ובפועל נשלם החזר חודשי גבוה יותר.

נקודה למחשבה -בשנים האחרונות המדד השנתי בישראל  נמצא במגמת ירידה,– מצב שנקרא דפלציה.

חשוב להבין כי כאשר נרצה לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו, נרצה לבנות אותו בצורה הכי בטוחה, עם חשיפה מינימלית לשינויים בשוק.

מדד המחירים זינק: כיצד זה הולך להשפיע על המשכנתא ומחירי הדיור, ומה ניתן לעשות בנדון? התשובה בפנים

היכן ניתן לראות את תוצאות המדד?​

ניתן לראות את השינויים שחלו במשק לאורך השנים באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קישור לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קישור למדד המחירים לצרכן – בנק ישראל

מדד תשומות הבנייה –

במאמר הקודם התייחסנו למדד המחירים לצרכן,

במאמר זה אנו הולכים להתמקד במדד תשומות הבנייה, שהוא גם מדד סטטיסטי אשר מטרתו למדוד את שינוי המחירים בתחום הבנייה.

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמתעדכן מדי חודש ומודד את שינוי המחירים בחומרי הגלם הבאים – בטון, ברזל, חול וכד\\\\\\\'.

רכישת דירה מקבלן

כאשר אנו נרכוש דירה מקבלן, יקח מספר שנים עד שנקבל את הדירה, במהלך מספר השנים הללו חלים שינויים במחיר עלות הבנייה, שינויים שהקבלן חשוף אליהם.

כמו שהבנק מבקש ממכם להצמיד את הריבית למדד המחירים לצרכן, קח גם הקבלן עושה.

במידה ויהיו שינויים במשק, הקבלן יודע שאתם תשלמו את ההפרש, וכך מבטח את עצמו מחשיפה לשינויים במשק.

במידה ותרכשו נכס במיליון שח ולאחר שנה מדד תשומות הבנייה עלה בחצי אחוז, תצטרכו להוסיף כ-5000 ש\\\\\\\"ח תוספת תשלום לקבלן כנגד השינויים שחלו בעלויות הבנייה.

מצורף לינק לאתר בנק ישראל לכל השינויים שחלו במדד תשומות הבנייה.

כיצד ניתן להימנע מהמדד?

ישנם מספר דרכים להימנע מתשלום תשומות הבנייה או לפחות להימנע מחשיפה מירבית.

ניהול מו\\\\\\\"מ מול הקבלן – במרבית המקרים קבלן הוא גוף פרטי ולכן ניתן להתמקח מול הקבלן על תשלום המדד,

על ידי ניהול ומשא ומתן נכון תוכלו לחסוך את תשלום המדד באופן מלא או חלקי.

חלוקה נכונה של התשלומים –

ככל שתשלמו יותר לקבלן בהתחלה ככה תיהיו חשופים פחות לשינויים שנעשו במדד תשומות הבנייה.

לדוגמא- רכשתם דירה במיליון וחצי ש\\\\\\\"ח.

התשלום הראשון שהתבצע הוא על סך 750 אלף ש\\\\\\\"ח.

מדד תשומות הבנייה חל אך ורק על היתרה לתשלום ולכן במידה והמדד יעלה באחוז תצטרכו להוסיף 7,500 ש\\\\\\\"ח כנגד העלייה במדד.

שימו לב כי גם לתשלום מוקדם ישנם חיסרונות וחשוב לקחת אותם בחשבון.

איך בוחרים משכנתא?

שוק המשכנתאות הוא תחרותי להפליא וזה יכול להיות קשה להבין מה בדיוק מוצע.

ישנם בנקים רבים ושונים ומגוון רחב של מוצרים ותעריפים זמינים.

מומלץ לשוחח עם הבנק שלכם.

כמו כן יועץ משכנתאות מומלץ ידע לעזור לכם לפני שאתם מבצעים החלטה.

באתרנו מספר רב של מדריכים אשר יסבירו לכם על מגוון המסלולים לקבלת משכנתא ואת החשיבות שבלימוד האפשרויות שלכם לפני שתקבלו החלטה.

למידע נוסף בנושא \\\\\\\'משכנתא\\\\\\\' – מדריך למתחילים.

מדוע בדרך כלל מומלץ לקחת יועץ משכנתאות פרטי?

מלווים (בדרך כלל בנקים) חייבים להציע ייעוץ משכנתא כאשר תפנו אליהם.

הם יעריכו את גובה החזרי המשכנתא שאתם יכולים לשלם מדי חודש,

על ידי התבוננות בהכנסות שלך, כמו כן גם בהחזר החוב וההוצאות השוטפות שלך.

כאשר לוקחים משכנתא צריך לדאוג כי המשכנתא תואמת את צרכי המשפחה,

כאשר אתם פונים ליועץ משכנתאות בבנק, שמתוגמל ע\\\\\\\"י הבנק,

אתם בסופו של דבר תקחו צעדים אשר עובדים לטובת הבנק,

הנכם רשאים להגיד ליועץ המשכנתאות בבנק כי אתם רוצים \\\\\\\"משכנתא ביצועית\\\\\\\" בלבד,

וכי אתם רוצים לקחת משכנתא על סמך מחקר אישי שלכם,

כאשר אתם הולכים ליווי אישי ע\\\\\\\"י יועץ משכנתאות פרטי, שעובד לטובתכם,

ובונה תמהיל משכנתא ייחודי לצרכי המשפחה שלכם,

הריביות שתקבלו במרבית המקרים יכולים להסתכם בחיסכון כספי גבוה והחזרי משכנתא בתנאים נוחים יותר.

למידע נוסף בנושא \\\\\\\'מהם תנאים לקבלת משכנתא\\\\\\\'.

מתי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי?

יועץ משכנתאות, הידוע גם כ-יועץ משכנתאות עצמאי, הוא מומחה בעל ידע מעמיק בשוק.

יועץ משכנתאות איכותי יכול להסתכל על מגוון מוצרי משכנתא,

כמו כן הוא יודע מהי הריבית הממוצעת או מהי הריבית המומלצת,

ויוכל להתאים את תנאי המשכנתא לצרכים שלך.

מומלץ לדבר עם כמה מהם כדי לראות מה מוצע.

במידה ואין לכם ידע בסיסי בלקיחת משכנתא,

מומלץ כבר בתחילת הדרך לפעול עם יועץ משכנתא פרטי שיכול לחסוך לכם זמן,