גרירת משכנתאות

גרירת משכנתא מתבצעת במצב בו קיימת משכנתא על נכס שנמכר והמוכר מבקש להשאירה כפי שהיא. "בעל המשכנתא (המוכר) מעוניין לשמר את התנאים במשכנתא הקיימת ומחליף את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס חדש", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות. במצב זה, משאירים את המשכנתא המקורית על כל תנאיה, ז"א, מחליפים את הנכס המשועבד כנגד ההלוואה.

מי משתמש בשיטה זו?

לרוב, מי שמבצע גרירת משכנתא, רוצה לשמר תנאים טובים במשכנתא הקיימת ( או לפחות יותר טובים מהתנאים המוצעים בשוק). כמו כן, ישתמש בשיטה זו מי שרוצה לשמור על הטבות מסוימות כמו הלוואות מקום, מענקים וזכאויות. גם לווים אשר מסיבה כזו אחרת לא יקבלו הלוואה חדשה באותה נקודת זמן יכולים לנצל את גרירת המשכנתא כמקור המימון של הנכס החדש.

האם כדאי לגרור את המשכנתא?

"גרירת משכנתא כדאית למי שיש תנאים טובים במשכנתא הקיימת מאשר התנאים המוצעים בשוק המשכנתאות באותה נקודת זמן ומי שרוצה לשמר הטבות הקיימות במשכנתא המקורית", אומר קמינסקי.

מהן הבעיות המרכזיות שנוצרות עם גרירת המשכנתא?

הבעיה הראשונה מתגלה בשלב בו צריך לספק לבנק שבו נמצאת המשכנתא המקורית בטחונות כנגדה. כשלווה גורר משכנתא הוא חייב לבטל את השעבוד שיש לטובת הבנק על הבית שנמכר מצד אחד, ומהצד השני אותו לווה עדיין לא יכול לרשום שעבוד על הבית החדש שקנה. כך נוצר חלון בו אין לבנק שיעבוד על אף אחד מהנכסים. בחלון הזה הבנק לא יוותר על שיעבוד כנגד ההלוואה ולכן צריך לתת לו שעבוד של סכום כסף ששווה ערך לפחות ליתרת החוב בהלוואה ולעיתים הבנק אף דורש תוספת של 10% מעבר לסכום החוב כמקדם ביטחון. "הבעיה היא, שלרוב האנשים אין כספים מיותרים לשעבוד כנגד המשכנתא הנגררת, כיוון שכספים אלו מיועדים לתשלום עבור הרכישה החדשה ( הון עצמי). יש לקחת בחשבון את הנושא כשמתכננים לבצע גרירה ולסכם מראש עם הבנק מה הם תנאי הגרירה ואת כל שלבי התהליך כך שלא יהיו הפתעות באמצע", אומר קמינסקי.

בעיה נוספת שנוצרת בגרירת משכנתא רלוונטית למי שצריך ללוות סכום נוסף מעבר לסכום הנגרר בכדי לקנות את הבית החדש. במידה והוא זקוק לסכום נוסף הוא יוכל לקבל סכום זה רק מהבנק בו נמצאת המשכנתא הנגררת מה שמגביל את יכולת המשא ומתן מול הבנק ומונע ממנו לנצל הטבות או תנאים טובים יותר שיכול לקבל בבנק אחר. בעיה זו קיימת כיוון ששני בנקים לא יסכימו לחלוק את השעבוד על הנכס. הבעיה הזו לא קיימת במידה וההלוואה הנגררת הינה הלוואת זכאות בלבד ללא מרכיב של הלוואה משלימה. במצב זה הבנק בו המשכנתא הנגררת חייב להסכים לשעבוד נוסף של בנק אחר.

"מעבר לבעיות אלו על כל מי שמתכוון לגרור משכנתא לבדוק את הנושא לעומק מול הבנק בו נמצאת המשכנתא הנגררת בכדי לדעת האם ניתן לגרור את המשכנתא, האם כדאי כלכלית להשאיר את המשכנתא הישנה ומה הם העלויות והפרוצדורות בדרך", ממליץ קמינסקי.