השוואת כדאיות של הלוואת בלון /גרייס לעומת הלוואה בריבית משתנה כל X שנים

רבים מנסים להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא, בכדי שיוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים ומקצים סכום כסף להמשך הדרך, כאשר עתיד להיכנס לחשבון הבנק סכום כסף גדול (כגון פדיון קרן השתלמות, קופת גמל וכדומה).

הפיתרון המוכר והידוע לכל זה לקחת הלוואת בלון/גרייס/ בוליט או דומות להן, וכך לדחות את תשלום הקרן למועד מאוחר יותר, ובינתיים להחזיר את ריבית בלבד, או לא לשלם כלל.

במאמר זה נבחן שני מקרים :

מקרה ראשון – משלם במשך שנתיים וחצי ריביות בלבד ודוחה את תשלום הקרן לסוף התקופה (כעבור שנתיים)

מקרה שני – לוקח הלוואה בריבית משתנה כל X שנים .

לשם הנוחות נניח שההלוואות של המקרה הראשון במסלול צמוד פריים ובמקרה השני משתנה כל שנתיים וחצי צמודת מדד, כשהמדדים אפס וריבית הפריים לא משתנה (בפועל גם ריבית הפריים וגם המדד סביר להניח שישתנו ולא יישארו על סכום אפס).

במקרה הראשון והשני אם נסתכל על התאריך בו נכתב המאמר (09/09/2010) ריבית הפריים עומדת על 3.25% ונניח שאפשר לקבל בטווח זמן זה ריבית של פריים מינוס 0.7 ובמשתנה כל שנתיים וחצי לשלושים שנה ניתן לקבל ריבית משוערכת של 1.5% פלוס מדד.

סך הכל הריבית והקרן שנשלם בכל אחד מהמקרים על סכום הלוואה של 200,000 ש"ח וההחזר החודשי מופיע בטבלה המוצגת בתום שנתיים וחצי :

הלוואת גרייס (מחזיר רק ריבית ובסוף תקופה קרן)

סה"כ החזר קרן - 0 ש"ח

סה"כ החזר ריבית -  12,750 ש"ח

סה"כ החזר חודשי - 425 ש"ח

הלוואה בריבית משתנה כל שנתיים וחצי

 סה"כ החזר קרן - 11,070 ש"ח

סה"כ החזר ריבית -  7,300 ש"ח

סה"כ החזר חודשי - 612 ש"ח

הפרשים

סה"כ הפרשי קרן - 11,070 ש"ח

סה"כ הפרשי ריבית -  5,450 ש"ח

סה"כ הפרשים בהחזר חודשי - 187 ש"ח

מניתוח הנתונים ניתן לראות שלאחר שנתיים וחצי, אם לקחנו הלוואת הגרייס, חסכנו בהחזר החודשי סך של 187 ₪ בהשוואה להלוואה בריבית משתנה. אבל בסופן של אותן השנתיים וחצי הפסדנו 5,450 ₪ בהחזרי הריבית.

יתרה מכך, נניח שנחליט כעבור שנתיים וחצי שאנו לא מעוניינים להחזיר את הקרן וכבר סיימנו את תשלום הריבית על סכום הגרייס/בלון שלקחנו. במקרה זה אנו צריכים עתה להתחיל לשלם את ההלוואה הנוספת, שהבנק מתחיל לחשב מחדש לפי לוח שפיצר (לוח שבו ככל שמתקדמים עם הזמן ההתשלום היחסי של הריבית קטן). מכאן שללקיחת הלוואת גרייס יש חסרונות רבים לעומת היתרון הבודד של החזר חודשי הנמוך ב-200 ₪ מההחזר בהלוואת הריבית המשתנה. זהו "כסף קטן" שהשפעתו על רמת החיים של משפחה היא זניחה.

לעומת זאת, בהלוואה המשתנה, לאחר שנתיים וחצי, אנו בשלב בו כבר שילמנו שנתיים וחצי לפי לוח שפיצר. 

השאלה הנשאלת היא למה לא להעדיף את ההלוואות המשתנה כל X שנים (בהתאם לזמן בו אמור להיכנס סכום הכסף מקרן ההשתלמות, קופת הגמל וכדומה) על הלוואות הבלון ? הרי להלוואה בריבית משתנה יש יתרונות רבים: חיסכון כספי, ריבית נמוכה יותר ברוב המקרים, ובנוסף  -  הקרן יורדת בהתמדה. זאת לעומת הלוואת הגרייס/בלון שבה הקרן לא יורדת וההחזר החודשי (במקרה של הלוואת פריים) יעלה באופן אגרסיבי יותר מאשר בהלוואה בריבית משתנה שבה המדד ישפיע על ההחזר החודשי רק במעט.

חשוב לציין כי לפני כל החלטה חיוני לפנות ליועץ משכנתאות שיבדוק עבורכם את ההפרשים. במידה ונוצרים הפרשים זניחים בהחזרים החודשיים וצפויים מדדים נמוכים - מומלץ לקחת הלוואות בריבית משתנה ולא הלוואות בלון/גרייס או דומות להן.