מדריך משכנתא – ריבית משכנתא

מדריך משכנתא – ריבית משכנתא

מאמר זה הוא חלק של מדריך משכנתא

מהי ריבית משכנתא?

ריבית המשקפת את מחיר השימוש בכספי אחרים, הלוואה מהבנק.

במחיר מגלמים את הרווח של המלווה ואת מחיר הסיכון שרואה לפניו המלווה אצל הלווה. ככל שהסיכון להחזר משכנתא עולה הבנק ידרוש אחוז ריבית גבוה יותר. ריבית פיגורים גבוהה מאשר ריבית רגילה כי יש סיכון גבוה יותר שכספי משכנתא שהתקבלו מהבנק לא יחזרו אליו.

גילום האינפלציה בחישוב ריבית משכנתא

הריבית תגלם בתוכה גם את מדד המחירים לצרכן במקרה של מסלול משכנתא בקרן לא צמודה ולכן הריבית בקרן לא צמודה תהיה בכ - 3% יותר מריבית שהקרן צמודה.

למשל, ריבית משכנתא במסלול קבוע וצמוד ל - 25 שנה היא סביב 3%, ריבית קבועה וקרן לא צמודה היא סביב 6%.

מטרת המלווה  היא קודם כל לשמור על הערך הריאלי של כספו כדי שלא יישחק באינפלציה ובנוסף לקבל מספר אחוזים בודדים נוספים עבור הרווח והסיכון במתן כספו.

השפעת אחוז ריבית משכנתא על תחום משכנתאות

כאשר ריבית בנק ישראל נמוכה מאוד היא מובילה לריבית משכנתא ממוצעת נמוכה והציבור רואה לפניו קבלת כסף במחיר זול מאוד, משכנתא זולה, לכן הביקוש למשכנתאות יעלה ובעקבותיו הביקוש לנדל"ן יעלה ויוביל לעליית מחירי הדירות. תהליך הפוך קורה כאשר הריבית עולה והיא נחשבת ליקרה.

מסוף 2008 ועד היום הריבית נחשבת זולה מאוד ולכן נוצר ביקוש עצום למשכנתאות ולרכישת נכסים למגורים דבר שהעלה דרסטית את מחירי הנדל"ן, ההיצע לנדל"ן לא הדביק את הביקוש.

גם ב -2011 לאחר שהנגיד העלה דרסטית את הריבית, ריבית פריים עדיין נחשבת זולה מאוד מהממוצע הרב שנתי של כ - 6.5% והיא עדיין נמוכה בכ – 1.75% מהממוצע, כיום ריבית פריים היא רק 4.75%. בשנת 2010 ניטלו 54 מיליארד שקל משכנתאות חדשות, סכום שיא שעלה בכל שנה ושנה באופן מהותי בשלוש השנים האחרונות שבהן הריביות יחסית נמוכות מאוד.

כיצד מחושבת ריבית משכנתא?

חישוב ריבית משכנתא יתבצע תמיד בשיטת ריבית דריבית.

ישנם מספר גורמים חשובים שמשפיעים על גובה אחוז ריבית משכנתא, ואלה עיקרם:

• גילום ההצמדה למדד בתוך הריבית אם קרן המשכנתא לא צמודה.
• סוג הצמדת הקרן - האם צמוד למדד המחירים לצרכן, לדולר, ליין וכו'. לכל אחד מהם יש אחוז ריבית שונה.
• הסיכון של הלווה למלווה מגולם בתוך אחוז הריבית.
• הרווח שהמלווה מגלם בריבית.
• הקטנת רווח המלווה עקב תחרות חריפה על כל לווה משכנתא.
• שיטת חישוב הריבית - . למשל שיטת שפיצר מובילה לריבית רב שנתית גבוהה משיטת חישוב קרן שווה. יש שיטות מיוחדות לחישוב ריבית משכנתא כמו בוליט (בלון) וגרייס (חסד).