תכנית מתאר ארצית 38

תמ"א 38, או בשמה המלא, תוכנית המלא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים קיימים מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי הממשלה ב-2005, לאחר שזו אימצה את התוכנית שנבנתה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה על ידי צוות מומחים בראשות האדריכל יונה פיטלסון המנוח.

התוכנית נכתבה על רקע החשש מפני רעידת אדמה משמעותית עתידית בישראל, שאלפי בתים בארץ, בעיקר אלא שנבנו לפני שנכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) ב-1975 לא עמידים בפניה.

מה כוללת תמ"א 38

רוב הבניינים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה בישראל מבוססים על יסודות שלא בתקן. התופעה חמורה אפילו יותר באזורי החוף והשפלה שבהם יש מאגרי מי תהום וקרקע חולית בשכבות שעליהן נתמכים היסודות. כתוצאה מכך, לצד הסכנה בהתמוטטות מול רעידת אדמה יכולה להיווצר לאורך השנים גם שקיעה הדרגתית של המבנה. עלות חיזוק מבנה ישן באמצעים הקיימים היום היא יקרה מאוד והפתרונות בבניינים פרטיים מתבססים על יוזמה של חברת בניין פרטית ובעלי הדירות.

הממשלה מצידה, מעודדת את היוזמה לחזק בניינים על ידי תוכנית מתאר ארצית 38. התמ"א כוללת הקלות מיסוי ניכרות ובעיקר היתר לבצע הרחבות בדירות הקיימות ולפעמים גם בניית קומות עליונות חדשות. היתרי ההרחבה מגדילים את שווי הנכס של בעל דירה בבניין והגדלת הנכס אמורה לממן את עלויות החיזוק או לפחות לדרבן לקראתו.

הרחבות בנייה והרשות המקומית

כל שלב בפרויקט חיזוק מבנה בתמ"א 38, צריך להיות מבוקר ומאושר על ידי ועדת הרשות המקומית לתכנון ובניה. הרשות המקומית היא זו שנותנת אור ירוק למיזם בתחילתו – לאחר שבדקה שהרחבות הבניה ויתר מרכיבי של החיזוק לא פוגעים ברווחת הציבור, בשטחים עירוניים ובשירותים של העיר. גם לאחר אישור, הרשות המקומית קובעת את היקף ההרחבה המותרת בהתאם לאינטרסים עירוניים. הקף ההרחבה בתמ"א 38 נע בין ממ"ד בגודל 12 מטר רבוע ברוטו ועד להרחבה כללית של 25 מטרים רבועים. לפעמים הקף ההרחבה שמאשרת העירייה לא גדול מספיק מה שמכניס את השותפים בפרויקט למצב של חוסר כדאיות להמשיך אותו. היתר ההרחבה של תמ"א 38 כוללים גם את האפשרות להוסיף מעלית חיצונית לבניין וחניה שתבוא במקומם של מקומות חניה שנגרעו בעקבות ההרחבות. התמ"א גם מאפשרת יצירה של מרחב מוגן בנייני בנוסף לחיוב על בנית ממ"דים בדירות. כל שינוי עיצובי או סגנוני במבנה בעקבות תוספות הבניה צריך לתאום את הסגנון הקיים, כך שלרוב השיפוץ כולל שדרוג משמעותי גם במראה הבית.

זכאות לתמ"א 38

בניינים הזכאים להקלות ולהיתרים שבמסגרת תמ"א 38 הם בניינים בני 3 עד 5 קומות שנבנו לפני 1980 ולא על פי תקנות הבניה ת"י 413 שיצאו ב-1975. בתוכנית המתאר יכולים להשתתף גם בתים נמוכי קומה בהיקפים של מעל 400 מ"ר ובנייני מגורים לצד מבני מוסדות שונים, כל עוד הם מאוישים באופן שוטף.