עורך דין מקרקעין – בלעדיו לא קונים דירה

. כמעט כל אדם בוגר במדינה יבצע באיזה שהוא שלב בחייו עסקת מקרקעין אבל אין לנו שום ידע מקדים ושום הכנה לצורך ביצוע עסקאות מן הסוג הזה.

על כן אנו נזקקים לשרותיו של עורך דין מקרקעין המומחה לעסקאות מקרקעין, אשר יעזור לנו לבדוק את כדאיות העסקה אותה אנו רוצים לבצע, את החוקיות שלה, וכן יסלול לפנינו את הדרך להוציאה לפועל בנבכי הדרכים המשפטיות והבירוקרטיות.

דיני מקרקעין זהו תחום רחב המהווה בסיס לכל עסקת מקרקעין המבוצעת בארץ ועורך דין מקרקעין הוא מומחה לדינים אלו.

מהו תפקידו של עורך דין מקרקעין

תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לדאוג למזעור מרכיב הסיכון בכל עסקת מקרקעין שנבצע, באמצעות הידע הרחב שלו בדיני מקרקעין ובאמצעות בדיקות שהוא יכול לבצע מול רשויות כמו הטאבו, העיריה , משרד השיכון וכן הלאה. כל טעות בעסקה כזו, שהיא בדרך כלל בסכומים גדולים, עלולה להוביל להפסד כספי לא מבוטל ולעוגמת נפש גדולה. מכיוון שהסיכונים הם רבים, בעיקר עקב חוסר ההימצאות שלנו בחוק , תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא חשוב והכרחי.

בנוסף , תפקידו של עורך דין רכישת דירה הוא לבדוק את נושא המיסוי של המקרקעין על פי דיני מקרקעין. על עסקת מקרקעין יכולות לחול שלושה מיסים שונים: מס רכישה, מס מכירה ומס שבח. לעתים קובע עלות המיסוי את כדאיות העסקה בכלל. עורך דין מקרקעין יוכל ליידע אותנו מבעוד מועד בעלויות אלו וכך נוכל להפעיל שיקול דעת מציאותי לגבי כדאיות העסקה.

יתירה מזאת, התנהלות לא אחראית מול רשויות המקרקעין עלולות להוביל לרישום פלילי!

חריגה/סכנה

זאת, למשל אם נחרוג מהיתרי בניה אשר ניתנו לנו. כל חריגה מתכנון מקורי שאושר על ידי הגופים הממונים על כך צריכה להיות מלווה בבקשה לכך ובאישור . לכן, חשוב ביותר שעורך דין מקרקעין יבדוק שבנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש אין חריגות בניה ולא רשומות לבעליו עבירות מן הסוג הזה. במידה ויש חריגות בניה, חשוב שעורך דין מקרקעין יבקש עליהן אישור כדין . כל זאת כמובן לפני ביצוע העסקה.

כשאנו מעוניינים לבצע עסקת מקרקעין המסתמכת על דיני מקרקעין, עלינו לבדוק מספר סוגיות חשובות ביותר. הסכנה עורבת בכל פינה ואל לנו להיות תמימים ולהאמין בעיניים עצומות למוכר המציע לנו את הנכס.

על כן עלינו להפקיד את המלאכה בידיו האמונות של עורך דין מקרקעין הבקיא מתחום ידי מקרקעין ואשר יכול לבדוק סוגיות חשובות כגון – האם הנכס משועבד? האם המוכר הוא באמת בעליו של הנכס ורשום בטאבו? האם הנכס נמצא במהלכה של עסקת מקרקעין אחרת במקביל אלינו? האם יש חריגות בניה? האם התקבלו כל האישורים מהרשויות הנוגעים לנכס?

עסקאות /סוגיות

סוגיות אלו וסוגיות נוספות הן מעל ליכולת שלנו , לידע שלנו ולאפשרות שלנו להתמודד עמן. לכן, בבואנו לבצע עסקת מקרקעין עלינו להיעזר בעורך דין מקרקעין טוב.

המצב המסוכן ביותר הוא כאמור, כאשר שתי עסקאות מקרקעין מנוהלות על אותו נכס במקביל. יש לנו נכס אחד ושני רוכשים. מצב זה מוגדר כעסקאות נוגדות ובעצם לא ניתן לקיים את האחת מבלי להפר את השנייה. הדרך להימנע ממצב מביש זה הוא לרשום הערת אזהרה בטאבו עם חתימת החוזה בנוגע לאותו נכס. כאשר יבוא הרוכש השני לרשום הערת אזהרה בעניינו , הוא יגלה את ההערה הראשונה. הערת אזהרה נרשמת על ידי עורך דין מקרקעין וזו מטרתה העיקרית. להצהיר כי הנכס הזה נמצא בהליך של מכירה.

בהתאם לדיני מקרקעין בישראל יש חמישה סוגים של קניינות על נכס אותם ניתן לרשום בהערת אזהרה בטאבו: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה.

במקרה של ביצוע עסקאות נוגדות, כלומר ששני רוכשים רכשו את אותו הנכס, בית המשפט יתחשב בתום ליבו של הרוכש הראשון, ובכך שפנה לרשום את הערת האזהרה בעניינו בזמן סביר ממועד חתימת החוזה. כמו כן יתחשב בית המשפט בתום ליבו של הרכוש השני, ובכך שטרח לבדוק ברישומי הטאבו באם יש הערת אזהרה מוקדמת על הנכס. במקרה שבו השופט מתרשם כי שני הרוכשים לא פעלו בתום לב, האשמה עוברת לרוכש השני והרוכש הראשון זוכה בנכס.

כפי שניתן לראות, תחום זה מורכב מאוד ועדין מאוד ומוטב נעשה באם ניעזר בעורך דין מקרקעין.