שמאות מקרקעין ומנהל מקרקעי ישראל

תשלומים והחלטות המנהל

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A  מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. המהווים כ- 89% משטח המדינה כ- 22 מיליון דונם.לא ניתן לרכוש את אדמות המנהל אלא רק להחכיר הבעלות על הקרקע נשארת בידי המנהל ונדרשת הסכמת המנהל לביצוע פעולות כגון: העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול מגרש וכדומה. עבור פעולות אלו שמאי מקרקעין ממשלתי מכין שומה לתשלום לחוכר, בשלב זה חשוב כי החוכר יקבל יעוץ משמאי מקרקעין מטעמו, אשר יבחן את כל המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס.במידה ואותו שמאי מקרקעין מטעם החוכר ימצא  כי נקבע לו תשלום גבוה הוא ימליץ לחוכר להגיש "שומה נגדית" מנומקת המפרטת את ההפחתה הנדרשת על פי כל הפרמטרים והעקרונות השמאיים. על מנת לקבוע את גובה התשלום יש הליך מעוגן בחוק לקבלת ערערים על שומת שמאי מקרקעין ממשלתי מטעם המנהל. עבודת המנהל נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל ופועלת על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך 1960.  זכות החכירה נרשמת בלשכת רישום מקרקעין דהיינו טאבו. במידה ולא ניתן לרשום בטאבו את זכות החכירה למשל העדר פרצלציה אזי זכות החוכר תעוגן בהסכם עם המנהל והחברה המשכנת. 

להלן "חוזים" או "הסכמים" הנחתמים עם היזם או האדם הפרטי מול מנהל מקרקעי ישראל:

חוזה פיתוח  או הסכם פיתוח:הינו הסכם המייעד קרקע לבניה במטרה ובתנאים שהמנהל אישר בהתקיים התנאים, זכאי היזם להתקשר עם המנהל בחוזה חכירה. עד לחתימת חוזה החכירה החוכר העתידי הוא "בר רשות" ואין לו זכות קניינית. כיום המנהל מצמצם את הנוהל הדו שלבי הנ"ל המגמה היא להחכיר קרקע מהוונת ישירות בהסכם חכירה לדורות. למעשה הנוהל הדו שלבי דהיינו הסכם פיתוח ניתן לגבי קרקע שלא שווקה במכרז או ללא תכנית בנין עיר.חוזה חכירה:הינו הסכם שכירות לתקופה ארוכה אשר מבטיח את זכויות החכירה. מאחר ולא ניתן להעביר את הבעלות על הקרקע החכירה הנ"ל מאפשרת כי הקרקע תשאר בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מנהל את אדמות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. שמאי מקרקעין מעריך את שווי הזכויות לתקופת החכירה ובהתאם לכך נקבע גובה התשלום שמשלם החוכר בהיוון או דח"ש – דמי חכירה שנתיים. 

סוגי תשלומים המשולמים למנהל מקרקעי ישראל

תשלומים ביעוד לתעסוקה: בתי עסק, תעשיה, משרדים, מלונאות וכדומה

דמי חכירה שנתיים:נקבע לפי החוזה האישי של החוכר. למעשה דמי החכירה השנתיים מהווים השלמה לדמי החכירה הראשוניים (דח"ר), ששולמו עם הזכות לשימוש בנכס. במידה והחוכר שילם דח"ר נמוך מ-40% מערך הקרקע, הוא ישלם מדי שנה בתקופת החוזה 3% מערך הקרקע כפנויה וללא פיתוח אשר תיקבע על ידי שמאי מקרקעין ממשלתי ליום תחילת תקופת החכירה החדשה. במידה ושילם דח"ר יותר מ-40% מערך הקרקע אזי ישלם בתקופת החוזה החדש מדי שנה 1% מערך הקרקע.דמי היוון:תשלום חד פעמי מראש בתקופה נוספת של 49 שנה או ליתרת התקופה. במידה ושילם דח"ר נמוכים ישלם 1.25% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון לכל תקופת החכירה או ליתרתה. ובמידה ושילם דח"ר גבוהים אזי ישלם 0.75% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה הנוספת. דמי היתר משולמים למנהל ב- 3 מקרים: 1. שינוי יעוד וניצול : ניצול מעבר למה שמקנה חוזה החכירה המקורי ומעבר למה שמוגדר כתוספת בניה ו/או שינוי יעוד. 2. תוספת זכויות בניה: בהתאם לתכנית בנין עיר. 3. פיצול מגרש.ב-3 המקרים התנאי הוא כי תכנית בנין עיר מאפשרת את השינויים, עבור התוספת בזכויות ישולם תשלום היטל השבחה לועדה המקומית ותשלום דמי היתר למנהל. ראה מאמר: היטל השבחה.חישוב דמי ההיתר למקרים 1 ו-2 יתייחס למצב בקודם טרם השינוי ויחול זיכוי חלקי בהתאם לגובה הדח"ר ששולם על ידי החוכר וכן התייחס למצב החדש לאחר התוספת או השינוי. דמי ההיתר יהיו בשיעור 31% מההפרש בין המצב הקודם טרם השינוי למצב החדש לאחר השינוי. לגבי פיצול מגרש יחושב כאשר אחד מהמגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש את המטרה המקורית עבורו לא משלמים דמי היתר רק עבור המגרש החדש שנוצר. חישוב דמי ההיתר למנהל הינו בגובה 31% מערך הקרקע המלא, לפי הזכויות שמקנה תכנית בנין עיר או תכנית לקבלת היתר לפי הגבוה מביניהם. תשלום דמי ההיתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות ל- 49 שנים.דמי הסכמה: הינו תשלום המשולם למנהל כתנאי להעברת הזכויות בנכס למגורים או תעסוקה. תשלום דמי ההסכמה נגבים רק עבור הזכויות שניתנו בחוזה והתשלום אינו מעניק זכויות נוספות. דמי הסכמה במגורים נקבע באופן מדורג לפי שווי הנכס והם נחשבים לדמי היוון ואילו בתעסוקה דהיינו מסחר, תעשיה, תיירות וכדומה מחשבים את ההפרש בין ערך הקרקע המקורי ממודד לבין שווי הנכס כיום הנגזר מזכויות הבניה מתחשבים בתשלום דח"ר ששולם וכן בשיעור דמי ההסכמה. במידה ורוצים להוון את הזכות יש לשלם דמי היוון בנפרד מתשלום דמי ההסכמה. שימוש חורג:לאחר שקיבל החוכר אישור מועדה לתכנון ובניה לשימוש חורג, ישלם החוכר למנהל דמי שימוש 5% מתוספת ערך הקרקע. על החוכר יחול תשלום היטל השבחה לועדה.דמי שימוש: משולמים למנהל עבור מתן הרשאה לשימוש בקרקע לתקופה קצרה עד 5 שנים. ובדרך כלל לשימושים של אחסנה, חניה וכדומה. דמי השימוש נגבים מראש לכל התקופה והם בשיעור של 5% - 6% מערך הקרקע לפי השימוש. 

תשלומים למגורים

דמי חכירה שנתיים: דח"ש משולמים מדי שנה עבור זכות החכירה, לפי זכויות הבניה. דמי היוון: הינו תשלום חד פעמי מראש של דמי החכירה מהוון. שיעור ההיוון הינו 5.5% מאומדן שווי הקרקע. היוון פוטר מהתשלומים: דח"ש ודמי הסכמה בעת העברת זכויות.דמי הסכמה:הינו תשלום הנגבה בהעברת זכות חכירה דהיינו העברה של זכות במקרקעין או העברתה לאחר בתמורה או שלא בתמורה. דמי הסכמה במגורים נקבע באופן מדורג לפי שווי הנכס. התשלום מהווה תשלום דמי חכירה מהוונים ליתרת התקופה המקורית ו – 49 שנים נוספות. בחוזים מהוונים למגורים רוויה וצמודי קרקע לא גובים תשלום דמי הסכמה."ועדת רונן": למגורים בבניה רוויה (2 קומות לפחות ו-4 דירות בבנין)ועדת רונן הינה ועדה ממשלתית שהוקמה בשנות ה-90 וקבעה כי רוכשי דירות מגורים בשיכונים ציבוריים שנבנו על אדמת מנהל יוכלו לרשום את הדירה על שמם בטאבו דהיינו בלשכת רישום המקרקעין ובתנאי שזכויות המשתכן מהוונות, ואכן מדובר בקרקע מנהל ולא קק"ל.באופן זה הדירות הוצאו מרישום המנהל והפכו לקרקע פרטית והדירות נרשמו על שם רוכשיהם.שימוש חורג: למגורים בבניה רוויה או בבניה צמודת קרקע כאשר אין תוספת בניה המנהל אינו גובה תשלום ואין שינוי בתשלום דמי חכירה שנתיים.דמי היתר:עבור תוספת בניה: בוטל בבניה רוויה. בניה צמודת קרקע – ראה בהמשך קרקע חקלאית. לשינוי יעוד וניצול: המנהל לא גובה דמי היתר בבניה רוויה, אלא אם כן יש יעוד נוסף ובגינו ישולם לפי החלק היחסי ולפי שיעור דמי ההיתר. בבניה צמודת קרקע דמי ההיתר יהיו בשיעור 31% מחשבים את ערך הקרקע במצב חדש בניכוי ערך הקרקע במצב הקודם דהיינו לפי זכויות החוכר על פי חוזה החכירה המקורי, מערך הקרקע במצב המקורי יזוכה החוכר על דח"ר . אם שילם דח"ר עד 40% יקבל זיכוי 40% מעל 40% ועד 80% יקבל זיכוי 80%. כנ"ל מחושב ביעוד לתעסוקה.דמי היתר לפיצול מגרש - מחושב כמו ביעוד לתעסוקה. 

קרקע חקלאית

נחלה:קרקע חקלאית הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי ומהווה יחידה משקית אחת. הקרקע הוחכרה לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו של החוכר. שטח נחלה כולל חלקה א – עליה מותר לבנות 3 יחידות דיור: לחוכר 160 מ"ר, בן ממשיך 160 מ"ר ויחידת הורים 55 מ"ר. חלקה ב- שטחים חקלאים וחלקה ג- חלקה משותפת עם המושב.משולם דמי חכירה שנתיים קבועים.דמי היתר משולמים כאשר נבנים 3 היחידות דיור ללא הפרדה אזי המנהל יתחשב בפטור רק ל-160 מ"ר הראשונים. במידה והחוכר מפצל מגרש מנחלה א על מנת לסחור ביחידה יבוטל הפטור לתשלום דמי היתר עבור 160 מ"ר (הוראת אגף 62)משק עזר:קרקע המיועדת למשק חקלאי ויחידת דיור אחת, אין הכרח שהמשק החקלאי ויחידת הדיור יהיו בשטח רציף. משק עזר הוא יותר קטן בהשוואה לנחלה 3-4 דונם.שטחי עיבוד:שטחים שהוחכרו לעיבוד חקלאי או לנטיעות לתקופה העולה על 5 שנים.החלטה 969:בעשור האחרון קמה מחאה על החלטת מנהל מקרקעי ישראל 727 לתת הרשאה לקיבוצים ומושבים להקים על אדמות חקלאיות מתחמים מסחריים ושכונות מגורים יוקרתיות.  "תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית" הגישה עתירה לבג"ץ בשנת 2001 וזכתה בהחלטה 969 אשר קבעה ששינוי בקרקע חקלאית מצריך החזרתה למדינה ללא התניה בהסכם או פיצוי והוצאת צו ביניים מטעם בג"ץ, היו אחד מהשגיה הבולטים של התנועה. עיקר טענת תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית היתה כי שינוי היעוד מעשיר את המושבים והקיבוצים על חשבון המדינה וכלל אזרחיה וגורם להעמקת הפערים בחברה וכי החלטת מנהל מקרקעי ישראל אינה סבירה בעליל.העברת זכויות:בעת העברת זכויות נדרשים לשלם דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל. יש להמציא טיוטת הסכם או לחילופין להציע את המחיר המשוער אותו מבקש החוכר. וכן צריך לפרט שטח המשק, סוג העיבוד וכדומה. בהתאם לכך יקבע שמאי מקרקעין מטעם המנהל את גובה דמי ההסכמה. ניתן להגיש שומה נגדית על ידי שמאי מקרקעין מטעם החוכר תוך 30 יום מיום קבלת הדרישה לתשלום. הערר יועבר לשמאי מקרקעין המחוזי במנהל על שומת השמאי מקרקעין המחוזי ניתן לערר תוך 21 יום לשמאי מקרקעין הממשלתי הראשי.חשוב לדעת כי תקנות מנהל מקרקעי ישראל משתנות לעיתים תכופות על כן יש להתעדכן לגבי הוראות ותקנות חדשות בעיקר בכל הנוגע לשינוי יעוד בקרקע חקלאית, טרם ניתנה הוראה או החלטה גורפת. בנוסף יש שינויים לגבי שיעור התשלומים שנגבים על ידי המנהל בכל היעודים. וכן חלים הנחות בהתאם לאזורי עדיפות ולהחלטות הממשלה.במשרדנו מחלקה המתמחה בקרקע מנהל אשר צברה ניסיון, ידע והצלחה רבה בהפחתות תשלומים למנהל. בחוו"ד שמאית מנומקת כולל שמאי מקרקעין את כל המידע, הגורמים והשיקולים הכלולים בשווי המקרקעין על מנת לבסס את טענתו להפחתת גובה התשלום למנהל.

שמאות, שמאי מקרקעין והרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

בחודשים האחרונים התקיימו דיונים רבים סביב נושא הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. חשוב להבין את עקרונות הרפורמה ואת השפעתה על שמאות המקרקעין בארץ. הרפורמה במינהל המקרקעין מבוססת על כמה עקרונות הכוללים ייעול מנגנונים ממשלתיים הקשורים בניהול המקרקעין, העברת בעלות בקרקע המיועדת למגורים לידיהם של החוכרים, ושינוי מדיניות מחכירת קרקעות להקצאתן. עקרונות אלו קריטיים לתחום שמאות המקרקעין. הרפורמה תביא להקמת רשות מקרקעין חדשה שתפעל במקום מינהל מקרקעי ישראל. המינהל יעבור שינוי ארגוני וייעול בפריסת כוח האדם ובאיכות השירות הניתן לקהל. הרפורמה תשפיע רבות על שמאות כתחום עיסוק ועל שמאי מקרקעין כבעלי מקצוע, היות ותשנה את המדיניות הבסיסית של הארגון בתחום.

עמדתם של שמאי מקרקעין ביחס לרפורמה

בעוד אגודות רבות וארגונים לזכויות אזרח מתנגדים לרפורמה בטענה שזו תפגע בשטחים הציבוריים, ובדומה להפרטות נוספות, תעמיק יותר ויותר את הפערים החברתיים, רבים מהעוסקים בתחום שמאות מקרקעין רואים את השינוי כדבר חיובי. בראיון לעיתון מעריב הסביר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, כי העברתן של קרקעות למעמד של קרקע פרטית תפטור אזרחים מתשלום דמי היתר למינהל המקרקעין. דמי היתר אלו הם סכום משמעותי של כסף שכמעט כל אדם המתגורר על אדמה חכורה חייב לשלם במידה והוא מעוניין להרחיב את ביתו. אם אכן הרפורמה תתרחש, שמאי מקרקעין רבים טוענים שהדבר יפתור בעיות ופרוצדורות בירוקרטיות רבות. אף על פי כן, מומחים רבים בתחום שמאות המקרקעין יוצאים כנגד הרפורמה בטענה שאינה מייצרת רזרבות חדשות של קרקע חקלאית זמינה ולכן לא תשנה דבר.

שמאי מקרקעין - כיצד תשפיע הרפורמה עליהם?

שמאי מקרקעין רבים מאמינים כי הרפורמה תביא לשגשוג זמני של המקצוע וצורך רב מצד האזרחים בהתייעצות עם שמאי מקרקעין, זאת בשל השינויים הבירוקרטיים שייערכו ובשל הצורך בהסברים מקצועיים בנוגע לאדמות חכורות. חשוב לציין כי לטווח הרחוק תשלומים המהווים חלק בלתי נפרד מהפרנסה במקצוע שמאות המקרקעין (שנובעים מתשלומים קבועים למינהל המקרקעין עבור תוספות בניה, הרחבות וכדומה), יופסקו בעקבות הרפורמה.