אתר מאמרים
מעגל הכותבים
אתר מאמרים קהילתי
שלום אורח!

מאמרים » נדל"ן » חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה

חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה

מחבר המאמר: zionnahum
פורסם בקטגוריה: נדל"ן
המאמר נקרא 783 פעמים
תאריך פרסום: 25.11.11
גרסת הדפסה | 0 תגובות
שיתוף מאמר זה שיתוף מאמר זה


בכל חוזה שעליכם לערוך, עליכם להציב לנגדכם רשימת מטרות שעל ההסכם להשיג.

אצל חלק גדול מבעלי הדירות עסקת שכירות דירה נתפסת כעסקה פשוטה יותר מעסקת מכר דירה, אם נציב בפנינו רשימת מטרות , נראה שתפיסה זאת היא שגויה.

המטרה שרוכש דירה צריך להציב לעצמו היא קבלת הנכס ורישומו על שם הרוכש כשהנכס נקי מכל זכות לצד שלישי. המטרה של מוכר דירה מוכר היא קבלת כל התשלום.

לעומת זאת משכיר דירה צריך לדאוג לזרימה תקינה של תשלום חודשי לאורך זמן כאשר הבעיה המרכזית היא שהשוכר מקבל את החזקה בדירה לפני שהוא משלם את התשלום עבור כל תקופת השכירות. שוכרים רבים אינם בעלי הון כספי וחיים מהיד לפה ולכן כשהם נתקלים בקושי כספי ובפרט כיון שהם כבר מחזיקים בדירה, פעמים רבות אנו עדים לעיכובים רבים בתשלום דמי השכירות ופעמים לא מעטות השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות הנדרשים. בעיה נוספת היא שבשונה מעסקת מכר שמסתיימת מבחינת המוכר במסירת החזקה לרוכש, בעסקת שכירות אנו צריכים שהדירה תשוב למשכיר וכאן ישנן לעתים קרובות בעיות של שוכרים שמסרבים להתפנות מהדירה, וכן נדרשת החזרת הדירה כשהיא תקינה וללא נזקים שגם כאן יש שוכרים רבים שמזיקים לדירה נזקים כבדים.

להלן אציג מספר נקודות שחשוב להתייחס עליהם בעסקת שכירות:

1. מיהו השוכר- כשבאים לראות את הדירה שוכרים פוטנציאלים חשוב לנסות לקלוט איזה טיפוס עומד מולכם. לדוגמא, אדם שנראה שהוא לא מעריך את עצמו, בדרך כלל יזלזל גם בחיובים שלו כלפיכם.

2. גם אם השוכר נראה כמו מלאך, כל דבר וכל סיכום חשוב שייכתב בהסכם. לפעמים ברור לי שעומדים מולי שני צדדים ישרים והמחלוקת שלהם נובעת מבעיית זיכרון או אי הבנה שנפלה בין הצדדים. אם אתם כבר עורכים חוזה בכתב תכתבו הכל. בכתב הדברים בדרך כלל יותר ברורים ויותר קל ללמוד מהכתב מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה.

3. דיירות מוגנת- כששוכר מקבל מעמד של דייר מוגן על ידי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב, החוק קובע מה סכום דמי השכירות שישלם הדייר המוגן וכן מגביל את זכות המשכיר לסלק את הדייר המוגן מהדירה. חשוב לציין במפורש בהסכם השכירות שהשוכר מצהיר שאיננו כעט ולא יהיה בעתיד בעל זכות לדיירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר ו/או כל חוק אחר שיבוא במקומו. וכל תשלום שישלם או תוספת שיוסיף בקשר לדירה לא תקנה לשוכר מעמד של דייר מוגן. וכן יצהיר שלא שילם ולא ישלם דמי מפתח בקשר למושכר. והוא זכאי רק לזכויות שמוקנות לו במפורש בהסכם השכירות.

4. פינוי המושכר - לשם פינוי המושכר חשוב שבהסכם השכירות יהיה סעיף מפורש שבו נותן השוכר יפוי כח בלתי חוזר למשכיר לפרוץ לדירה במועד תום תקופת השכירות ולסלק מהדירה כל אדם וחפץ לכל מקום שיחליט המשכיר ללא שתהיה למשכיר אחריות כל שהיא על שמירת שלמות חפצי השוכר, המשכיר יהיה רשאי לגבות מהשוכר כל תשלום שיוציא לצורך העניין. בנוסף יש לקבוע קנס ריאלי על איחור בפינוי המושכר. אם יגיע מצב של אי פינוי המושכר, כדאי להתייעץ בעל סמכות על מנת לברר האם אתם רשאים להשתמש בזכותכם לפרוץ לדירה.

5. איחור בתשלום- חשוב מאוד לקבוע קנס על איחור בתשלום ולקבוע שאיחור כל שהוא בתשלום יחשב להפרה יסודית של ההסכם המאפשר למשכיר לבטל את החוזה מיידית. (לדעתי כדאי להרשות בחוזה כמה ימי חסד שבהם אי תשלום לא יאפשר את ביטול ההסכם). יש לציין שמרגע האיחור מעניק בזה השוכר יפוי כח בלתי חוזר למשכיר לפרוץ לדירה ולפנות את הדירה מכל אדם וחפץ כאמור בסעיף 4 לעיל. 

עליכם לציין שאין בביטול החוזה וסילוק השוכר מהדירה לפטור את השוכר מהחובה להמשיך ולשלם את התשלומים שהוא מחויב בהם על פי הסכם השכירות לרבות דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות. אפשר לציין שאם ימצא המשכיר שוכר חלופי אזי התשלומים שישלם השוכר החלופי יקוזזו מחוב השוכר ובתוספת קנס על הפרת החוזה.

6. מסירת החזקה לאחר- חשוב לציין שהשוכר לא יהיה רשאי להעביר את השכירות לשוכר אחר ללא הסכמת המשכיר. כל שוכר צריך להיבחן על ידכם בקפידה.

7. פינוי מוקדם והחלפת שוכרים- כל כניסת שוכר חדש מולידה בזבוז של זמן יקר ושכר טרחת עורך דין אם בוחרים להשתמש בשירותיו של עו"ד. כדאי לקבוע בהסכם השכירות קנס על פינוי מוקדם בנוסף לחיוב השוכר למצוא שוכר חלופי שיהיה לרוחו של המשכיר.

8. קילקולים במושכר- אני נוהג לחייב את השוכר לתקן כל נזק שבדרך כלל לא נובע משימוש סביר. הדיוק במילים הוא חשוב כיון שפעמים רבות השוכר אומר בתמימות ש"אין לא מושג איך החלון נשבר וההשערה שלו שזה נבע מרוחות חזקות ולא ממשחקי כדור בדירה" ועכשיו לך תתווכח איתו.

אני ממליץ לערוך פרוטוקול בעת קבלת המושכר ובו לציין את כל הפגמים שקיימים כרגע בדירה כדי שלא תעלה תענה שהנזק היה קיים קודם ואז חובת הראיה יכולה לחול על המשכיר.

אם יש לכם אפשרות ללוות את הפרוטוקול בתמונות זה עדיף.

את הפרוטוקול יש לצרף כנספח לחוזה.

- יש לתת את הדעת האם בכוונתכם להרשות הכנסת בעלי חיים לדירה.

- כדאי להתייחס לשאלה על מי חלה החובה לבטח את המבנה עצמו ואת צדדים שלישיים שיבקרו במבנה

9. מטרת השכירות- חשוב להגדיר בהסכם מהי מטרת השכירות. אם השכירות תהיה למטרה עסקית עלולות להיות לכך השלכות מבחינת מע"מ, מס שבח, רישוי עסקים ועוד

10. ערבויות- בנוסף לשיק בטחון בסכום גדול ו/או שטר חוב ישנה חשיבות רבה לערבות. ערבות טובה היא ערבות בנקאית או החתמת ערבים שיהיו ערבים לכל חיובי השוכר על פי ההסכם. החשש מפניה לערב יכול לגרום לשוכר לחשוב היטב לפני שהוא יפר חוזה ובכך יפגע בידידו הערב. הערבים צריכים להיות בעלי הכנסה די גבוהה כיון שהכנסה נמוכה עלולה להיות חסינה מפני נושים ובכך נפגעת היכולת של המשכיר להיפגע מהערב.

11. שינויים במושכר – יש להתייחס לעניין ולתת את הדעת גם לעשיית חורים בקירות לצורך תלית תמונות ו/או אביזרים אחרים. זה נראה נושא פעוט אבל יש דירות שהקירות נראים לאחר תקופת השכירות כמו מסננת. בפרט יש לאסור על עשיית חורים בחיפוי קרמיקה על הקירות שמאמבטיה ובמטבח.

12. היתר עסקה- גם אם לכאורה נראה שאין ריבית חשוב להכניס היתר עסקה כיון שריבית יכולה להיות לאו דווקא בכסף אלא באמצעות הטבות אחרות שהמשכיר מעניק לשוכר.

בברכה

ציון נחום, עו"ד

• הבהרה משפטית: מטרת המאמר היא להעניק דגשים בענף משפטי אך אין מטרתו להבטיח כיסוי כל העניינים שבנושא הנדון וכן אין מטרתו לרדת לכל פרטי הפרטים בעניינים שנדונים במאמר. לכן המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. משרד עו"ד ציון נחום אינו אחראי באופן ישיר או עקיף לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע.

 

למאמרים נוספים והתייעצות www.zionnahum@com



אודות מחבר המאמר:

עו"ד ציון נחום



דירוג המאמר: לא דורג עדיין

תגובות למאמר חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה תגובות למאמר חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה

עד כה לא נרשמו כל תגובות למאמר חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה. רוצה להיות הראשון?

הוספת תגובה חדשה


שם מלא:


כתובת דוא"ל:


תוכן התגובה

הקלידו את הקוד שבתמונה

Visual CAPTCHA


מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

השקעות נדלן עם תשואה גבוהה
חשיבות מיקום העסק או החברה
בית פרטי בזכרון יעקב- ליהנות מסביבה פסטורלית ואיכותית במרחק חצי שעת נסיעה בלבד מתל אביב
אלירן עובד – הרצאות לשוק האמריקאי
ברלין - יעד אטרקטיבי להשקעת נדל"ן
דירות להשכרה בבאר שבע – אפיק השקעה כדאי
איך המצב הביטחוני משפיע על דירות להשקעה?
איך מאתרים ליקויים בדירות להשקעה?
האם כדאי לקנות דירות להשקעה?
מתווכי דירות- חשיבותו של מתווך מקצועי
שינוי קריירה
למה לרכוש נכסים מניבים בחו"ל?
דירות להשכרה בבאר שבע
מהו התיקון השלישי לתמ"א 38 ומהם יתרונותיו?
הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים

הנך נמצא כאן: חשוב לדעת לפני שמשכירים דירה.

פרסם את מאמריך באתר! פרסם את מאמריך באתר!
תהנה מחשיפה מקצועית בחינם ואפשר לאלפי גולשים פוטנציאליים להיחשף לדעותיך.
פרסם מאמר.