10 מי יודע: עשרת הכללים ברכישת דירה שניה

רכישת של נכס יד 2  היא עסקה שאינה קטנה בכלל, ולכן עלינו להתייחס אליה ברצינות מוחלטת ולתת לה את כל התשומת הלב האפשרית. עבור רוב האנשים, זו העסקה הכי גדולה שהם יבצעו במהלך חייהם.

לרכישת דירה יד שניה יש כמה היבטים חשובים שיש לשים לב אליהם. מבחינה כלכלית, למשל - חשוב לקחת בחשבון את העלויות הכוללות, פריסת התשלומים ואת היכולת לממן את הרכישה של הדירה. 

מבחינת תכנון הדירה והפרויקט כולו, חשוב לבדוק את התכניות ולוודא שהן עונות על צרכיו של הרוכש. ומבחינה משפטית, על הרוכש לוודא היטב, לבחון מכל מקום לבדוק את ההסכם הרכישה, את הביטחונות הקיימות וכל הנושאים המשפטיים הקשורים בממכר.

לפניכם סקירה “המציפה” פרטים מפורטים על כל הבדיקות והצעדים שנדרשים כדי לרכוש דירת מגורים יד 2 בדרך חכמה, בצורה חסכונית והכי חשוב - בצורה בטוחה.

שלב 1: הכנה לביצוע העסקה - מה היכולת הרכישה שלך? הדבר הראשון שצריך לעשות לפני שמתקבלת החלטה לרכוש דירה מוחלטת הוא כמו בקניית דירה חדשה, להבין מה היכולת הכלכלית שלך לבצע את העסקה. 

מהו הון העצמי שיש לך ומהו החזר המשכנתא החודשי שאתה יכול לשלם. 

אם זו הדירה הראשונה שלך, הון העצמי הנדרש יהיה לפחות 25%. בשלב זה יש לבדוק האם הון העצמי זמין כבר כעת, האם הוא תלוי בשחרור פיקדונות, מכירת דירה אחרת, משכנתא קיימת, הבאת כסף מההורים וכו'.

שלב 2: בדיקת עלויות העסקה - עלויות משניות:

אחד הדברים החשובים שיש לדעת הוא שמחיר הדירה אינו העלות הכוללת של העסקה. ונסביר, ישנם תשלומים נלווים למחיר הדירה (שברובם לא יכוסו על ידי המשכנתא) כמו תשלומים לאנשי מקצוע (תיווך, עו"ד, ייעוץ משכנתאות, שמאות, עיצוב פנים, בדיקת בית), תשלומים לצורך המשכנתא, תוספות ושדרוגים לדירה, שיפוץ כפי שנדרש, ריהוט, הובלה, אריזה ועוד. חשוב לוודא את העלויות השוטפות בדירה כמו דמי ארנונה, ועד בית, חברת ניהול וכו'. כמו כן, ישנן עלויות שמתוכננות על ידי ועד הבית לשיפוץ הבניין.

שלב 3: כמה מס רכישה יש לשלם  מס זה כאשר רוכשים דירה שאינה דירה יחידה ו/או לחילופין כאשר שווי הדירה הנרכשת חורג ממדרגות המס שנקבעו לדירה ראשונה. 

יש הבדל משמעותי בין דירה יחידה לדירה שנייה ונוספת, וההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי ש"ח נוספים במחיר הדירה. אם מדובר בדירה יחידה שלכם, אז החיוב יתחיל רק ממחיר של כ-שני מיליון  ש"ח (טיפה פחות מכך). ממחיר זה יחול מדרגת מס של 3.5%. לעומת זאת, אם מדובר ברכישת דירה נוספת, החיוב יתחיל מהש"ח הראשון ומס הרכישה עצמו יהיה שמונה אחוז.

שלב 4: חיפוש דירות למכירה:לפני הכל, מומלץ לבצע מחקר שוק כדי לבדוק את מחירי הדירות באזור ולוודא שהמחיר מתאים לתקציב שלכם. לאחר מכן, יש לחפש ולמצוא ו/או את הפרויקט הנכון המקנה לגם דירה חדשה ו/או את נכס המקרקעין והדירה המתאימים לכם. 

שלב 5: במהלך שלב זה, יש לבדוק את הסביבה הקרובה לדירה המרוכזת. יש לבדוק את קיומם של שירותים כמו גני ילדים, מעונות, מבני ציבור, פארקים, מגרשי משחקים, מתקני ספורט, בתי כנסת וכדומה. כדאי לבדוק גם את מיקומם של אנטנות ובנייה מתוכננת בעתיד בקרבת הדירה, שכך תוכל להיות לך השפעה על ערך הדירה. 

המטרה: בין היתר, לגלות לפני הרכישה מפגעים כאלה ואחרים, שאולי שממש ליד הבניין שהו מתכוונים לרכוש את דירתכם נמצא מגרש משחקים שגורם לרעש מוגבר בשעות הערב המאוחרות. 

ובכן יש עשרה שלבים בתהליך רכישת דירת מגורים והנה אנו בשלב מספר 6 :)

שלב 6: בדיקות משפטיות של העסקה

השלב הזה הוא השלב החשוב ביותר כדי להחליט האם יש כדאיות להמשיך עם העסקה. 

בשלב זה נערכות בדיקות מקיפות על ידי אנשי המקצוע שלכם (באמצעות עו"ד של הקונה) כדי לוודא שהעסקה בטוחה. הבדיקות כוללות האם המוכר רשום כבעל הזכויות בדירה, האם ישנן הערות או חובות לצדדים אחרים, האם יש משכנתה על הדירה, אילו בטחונות קיימים והאם יש שוכר בדירה ומתי תסתיים השכירות. הבדיקות מתבצעות כדי לשמור על הכסף שלכם ולמנוע מצב בו חלילה תיכנסו לעסקה מסוכנת שיכולה לסכן את הכספים שלכם.

שלב 7: על מנת לבדוק את תקינות הדירה עצמה, יש לשכור גם כאן אנשי מקצוע מצוינים (עו"ד+ שמאי מקרקעין + חברת נדלן מובילה בתל אביב) כדי לוודא שיש היתר בניה לנכס, שאין חריגות בניה וששטח הדירה הרשום בטאבו תואם את המצב בשטח. כמו כן, יש לבדוק שאין ליקויים בדירה כמו רטבויות וכדומה.

גם בנוגע לשטחים המשותפים, יש לבדוק שאין ליקויים ושוועד הבית אינו מתכנן לגבות כספים לתיקון או לשיפוץ בעתיד.

שלב 8: אישור סופי למשכנתא הוא אישור המנופק על ידי הבנק, המתייחס בדרך כלל לבדיקת היכולת הכלכלית של הרוכשים וליכולת ההחזר החודשי שלהם. 

בכל זאת, אישור עקרוני מהבנק אינו מספיק. ולא כל שכן כאשר הון עצמי ה- קיים הינו מוגבל, ומכאן אנחנו בר-לב נדל"ן נמליץ לכן לבצע שמאות מוקדמת כדי לוודא שהבנק מאשר את הסכום המלא שחשבתם שתוכלו לקבל. 

חיוני לוודא שניתן לקבל משכנתה לעסקה לפני חתימת החוזה כדי למנוע הפרת חוזה ותשלום קנסות כספיות גבוהות.

שלב 9: לוח הזמנים של העסקה כולל את המועדים שבהם יתבצע פינוי הדירה ומסירת המפתחות לקונה, והם תלויים במועד בו המוכר מעביר לדירה חדשה והקונה מפנה את דירתו הנוכחית. 

בשלב הראשון מקובל בחתימה כי תשלום של 10-30%. התשלום מועבר בתמורה לרישום של בטוחת הנכס (בדרך כלל הערת אזהרה), שמבטיחה שהכסף שהועבר יהיה מובטח עד לסיום העסקה ורישום הנכס. 

התשלום הבא בדרך כלל מועבר למחיקת המשכנתא אם קיימת כזו על הנכס. השלב הבא הוא תשלום נוסף בתמורה למסירת המפתחות והעברת בעלות.

שלב 10: לאחר שחתמו על ההסכם, מתווך נכסים תל אביב קיבל תשלום בעבור עבודתו, ומכאן עו"ד שלכם ילווה את העסקה ויבצע את השלבים הבאים: רישום בטוחות על הנכס, דיווח למקרקעין, ביטול משכנתה הקיימת, חתימת מסמכי המשכנתה של הקונים, קבלת מסמכי העברת הזכויות, אישורי מיסים ולבסוף, נאמר מזל טוב, הגענו לסיום העסקה ורישום הזכויות על שם הקונים.